——房屋买卖合同纠纷

代理律师：北京一讼律师事务所李顺华律师、郝建松律师

一、案情简介：开发商“一房二卖”违约在先，再审申请试图“甩锅”

2022年7月陈女士与新疆某房地产开发公司（下称“开发商”）签订《定购协议书》一份，约定购买某地“1号楼105-1号商铺”（面积76.3平方米，总价167万余元）。协议签订后，陈女士按约支付166万余元款项，可开发商不仅未按约定签订正式《商品房买卖合同》，反而在2024年1月将案涉商铺（含105-1号部分）出售给案外人李女士，还办理了产权过户登记（李女士已装修并用于经营）。

因开发商根本违约，陈女士依法提起诉讼。一审法院（福海县人民法院（2024）新4323民初1012号）、二审法院（伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院（2025）新43民终258号）均支持陈女士诉求，判决开发商双倍返还定金33万余元、返还剩余购房款132万余元，并支付资金占用利息11万余元，合计超210万元。

不甘心败诉的开发商向新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院申请再审，抛出三大“甩锅”理由，试图推翻前判：

1. “标的物虚构，合同无效”：声称项目仅存在整体登记的“105号商铺”（212.84平方米），“105-1号商铺”是虚构的，合同自始履行不能，定金罚则无适用基础；

2. “款项是预付房款，非定金”：以“陈女士付款未备注‘定金’、开发商收据写‘房款’”为由，主张166万余元是预付房款，无权要求双倍返还；

3. “双倍定金+利息是双重追责”：认为双倍返还定金已足够补偿，再支付利息显失公平，属于重复追究责任。

二、法院观点：三大再审理由均不成立，律师抗辩逻辑获全额采纳

再审法院依法组成合议庭审查后，采纳了李顺华律师、郝建松律师的全部抗辩意见，对开发商的再审理由逐一驳斥：

1. 关于“标的物虚构”：法院认为，“1号楼105-1号商铺并非不存在，只是开发商未将105号商铺分割成多个小商铺”。代理律师当庭指出协议明确约定了商铺的位置、面积、总价，标的物指向清晰；且开发商作为专业房地产企业，明知商铺登记状态仍签订协议，事后以“未分割”主张合同无效，违背诚实信用原则，该理由于法无据。

2. 关于“款项性质”：法院认定，《定购协议书》第一条明确约定“167万余元作为商铺定金，签订商品房买卖合同后自动转入房款”，可见“定金与房款系同笔款项，167万余元既是房款也是定金”。代理律师表示开发商出具的“房款”收据仅为财务记账形式，不能否定协议约定的定金性质，故再审申请人主张“款项是预付房款”的理由不成立。

3. 关于“双重追责”：法院指出，“一、二审判决对定金（总房款20%）适用双倍返还，剩余部分认定为房款并支付利息，不存在重复计算损失的问题”。代理律师进一步论证：定金罚则兼具补偿性与惩罚性，针对开发商“一房二卖”的根本违约行为；而利息损失则为开发商长期占用购房款造成的实际损失，二者性质不同，不存在显失公正。

三、法院判决：驳回开发商再审申请，胜诉成果终巩固

高院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，判决驳回新疆某房地产开发公司的再审申请。

 四、律师点评：开发商再审“套路”拆解，购房者维权避坑指南

本案中，专业律师的精准抗辩是守住胜诉成果的关键：

1. 警惕“标的物虚构”陷阱：开发商常以“未分割”“未登记”为由主张标的物不存在，此时需重点审查协议约定的标的物是否指向清晰（位置、面积、总价是否明确），并结合开发商的专业身份判断其是否存在“签约时明知却事后反悔”的恶意。

2. 明确“款项性质”证据链：定金与房款并非互斥关系，协议约定是核心依据，付款备注、收据仅为辅助；若协议明确约定“定金”，即便收据写“房款”，也可通过“协议条款+付款背景”论证款项性质，避免被开发商“以收据否认定金”。

3. 区分“定金与利息”责任：定金罚则针对违约行为，利息针对购房者实际资金占用损失，二者可同时主张，不存在“双重追责”。

房屋买卖合同纠纷中，从签约时的条款审查，到违约后的证据固定，再到诉讼庭审阶段的抗辩，每一步都需要专业法律支撑。若您面临购房定金争议、一房二卖等问题，建议及时联系专业律师团队，用法律武器守护您的合法权益。