在国有土地上房屋征收补偿程序中，被征收房屋的评估报告是市、县级人民政府作出房屋征收补偿决定的重要依据之一，该评估报告直接关系到被征收房屋价值的高低，涉及到被征收人的切身利益，其是否合法也是法院审查被诉房屋征收补偿决定是否合法的重点内容。那么，在实践中,如何判断评估报告是否合法、有效呢？主要有以下几点： 一、出具评估报告的评估机构、评估人员是否合法。 出具评估报告的评估机构作为专业从事房地产估价活动的中介服务机构，应当依法设立并取得房地产估价机构资质证书，具备房地产估价机构资质。 出具评估报告的估…

  在房屋征收过程中，作为广大被征收人，通常情况下，只知道自己会得到房屋价值的补偿、装饰装修补偿、设备附属物价值补偿、停产停业损失补偿。而对于房屋附属的院落和空地是否会得到补偿，几乎一无所知。对于私有房屋附属的院落和空地也几乎不被纳入评估范围，以至于许多被征收人根本得不到上述补偿款。征收人不给予院落和空地补偿的行为，实质侵犯了被征收人的合法权益。遇到这种情况，广大被征收人该依据什么维权呢？针对附带院落、空地的补偿标准又是什么呢？ 关于征收集体土地上附属院落和空地的补偿 在农村，许多老百姓的宅子、…

确认违法就完事儿？人民法院：复议机关仍需履行赔偿职责 镇江市的李先生在润州区有一套合法房屋，据政府称，因棚户区改造项目需要征收李先生的房屋，但由于补偿标准太低，李先生一直没能跟政府达成协议，2018年3月，李先生的房屋在未经允许的情况下被强制拆除，李先生对此不服，遂以润州区人民政府为被申请人，向镇江市人民政府申请了行政复议，复议请求为“确认润州区人民政府强制拆除申请人房屋的行为违法，并依法对申请人的房屋进行补偿”。 镇江市人民政府收到李先生的复议申请后，经审理作出了复议决定，确认润州区人民政府的…

导读：被征收房屋的面积计算，无疑会直接影响到被征收人所能获得的补偿安置。一个广大被征收人心存疑问的事情是：征收补偿领域所称的“房屋面积”，究竟是指哪种计算标准下的面积呢？是通常所说的“建筑面积”“套内建筑面积”还是包括“公摊”的面积呢？本文，律师简要地为大家解答这一困惑…… 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第15条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。 《国有土地上房屋征收评估办法》第9条规定，对于已经登记的房屋，其性质、…

房屋征收决定是政府根据公共利益的需要，对公益项目需要使用的土地范围内的房屋予以征收，土地使用权同时收回的行政决定，在作出房屋征收决定前必须经过一系列法定程序。征求公众意见，必要时举行听证会是体现公民参与的重要步骤，也是保护居民合法权益的必要保障。 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”第十一条：“市、县级人民政府应当将征求意见情况…

“没有规定我们必须要做出答复，是否答复应当由国土局自行决定。” 这是多例起诉国土部门不履行法定职责（未答复）案中，被告作出的辩称。那么，土地行政主管部门到底要不要对被征地农户提交的查处申请作出答复？ 此前，最高人民法院的明确观点：必须做出答复。 最高人民法院2015年发布的行政不作为十大典型案例中，张风竹诉濮阳市国土资源局行政不作为案，人民法院以濮阳市国土资源局未受理案件、未及时答复当事人为由，认定被告未完全履行法定职责的行为违法。 需要说明的是，该案原告是2013年向濮阳市国土资源局递交的查处…

山东省的高先生在济南市经营一家食品加工厂，多年来的用心经营让高先生的加工厂在当地市场有了良好的口碑，高先生的营业收入也水涨船高，然而好景不长，高先生的厂房被划入了征收范围，区政府也对高先生厂房所在的片区作出了征收决定。 由于补偿标准不合理，高先生一直未能与政府达成协议，经朋友介绍，高先生找到了北京李顺华律师团队，一个在全国范围内代理征地拆迁业务的专业律师团队，通过电话详细了解高先生的基本情况后，北京李顺华律师团队制定了大致的维权方案，在回答了高先生顾虑的疑问后，高先生决定委托北京李顺华律师团队作…

导读：90年代，王先生的父母在县城建造了一栋二层小楼。房子建好后，一楼开了灶具店，并办理了合法的营业执照，二楼就用于一家人居住。最近，王先生口中的“门面房”所在地区旧城改造，小楼面临拆迁。王先生听说，住宅区和商用拆迁补偿不一样，他希望拆迁补偿问题上，拆迁方能给予一个合理的答案。像王先生这种情况的拆迁户不少，大家关心的是，补偿究竟应该怎么算呢？ 【房屋用途决定了补偿价值】 “拆我的房，得补偿我的损失。”在我国，城市房屋的拆迁依照的是《国有土地上房屋征收与补偿条例》。 该条例第十五条明确规定，房屋征…

导读：征收补偿协议作为约定征收当事人之间权利义务的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除协议。依法订立的协议受到法律保护。补偿协议订立后，一方当事人未履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。一份如此重要的协议，我们被征收人实应详细阅读、慎重签订，今天就由律师带您看一看，签订征收补偿协议时，有哪些要点需要注意。 征收补偿协议是一种内容法定的行政合同，它既遵循《合同法》平等、自愿的原则，又具有行政属性。大多数被征收人不具备法律知识，在签订合…

土地转包、转租后遇到征收，补偿款怎样分配？ 现今社会，中国的农村里，几乎见不到年轻人，剩下的也只有空巢老人和留守儿童。大部分青壮年都选择去了城市打工赚钱，而非在农村务农。老人年级比较大，体力不足以干农活，青壮年又外出打工，所以许多农民都将自己的土地转包、转租给了他人耕种。按照现有的规定，国家对于土地的农业补贴都是直接发放给直接耕种的农民，而拥有土地承包经营权的农民是得不到补贴的。那么如果遇到国家征收土地，补偿款该怎样分配呢？难道土地承包经营权人也无权获得任何补偿吗？ 转包，是指农民在一定期限内，…