“跟最高法判例学拆迁补偿系列”之十六

   跟最高法判例，学拆迁补偿，听顺华律师来分享，大家好!我是拆迁律师李顺华，本期跟大家分享的是，最高法典型拆迁判例系列之十六，承租人在特殊情形下有资格起诉征收补偿行为

   山东济南的冯先生与某公司签定了房屋租赁合同，装修提升改造后用于宾馆经营，租期未到正常经营期间，遇到旧城改造需要拆迁，在宾馆毫不知情的情况下，征收方与房屋所有权公司签定了补偿协议，包括了装修以及宾馆添附的附属物的补偿内容。其后，该宾馆对《征收补偿协议书》不服，提出其在承租期间投入大量资金和精力进行了装修、改造和提升，增设大量空调等家电及附属设施，而章丘区政府实施征收但未予告知，没有对其承租房屋内装饰装修及附属设施进行调查登记、依法评估，其没有得到相应的搬迁费、过渡费、停产停业损失等经济补偿款项，该《征收补偿协议书》程序违法，损害其经济利益，应确认无效等一系列主张，故诉请人民法院依法判决确认涉案《征收补偿协议书》无效。

   一审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项、第二十五条第一款的规定，一般而言，承租人与房屋征收行为之间不具有利害关系，不能成为行政诉讼的原告。但是如果用于经营的房屋被征收，承租人在行政补偿中提出的室内装修价值、机器设备搬迁、停产停业等损失，与补偿决定之间具有利害关系，此时承租人可以作为原告提起诉讼。承租人完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值、经营用设备等的搬迁费用、停产停业损失等，应当依法补偿给承租人。本案中，征收方与种业公司签订《征收补偿协议书》时，就涉案房屋征收补偿的相关事项，没有将该房屋承租人即该宾馆列为补偿协议相对人，未能顾及对涉案房屋已实际装修改造并经营的承租人之相关利益，属于遗漏征收补偿对象，程序不当。且该协议对相关项目补偿的价格证据不足，征收方亦未提供涉案房屋系依法征收的证据，故涉案《征收补偿协议书》应予以撤销。

   征收方和种业公司不服，上诉于山东省高级人民法院。没想到的是，二审法院观点与一审法院完全不同，

   二审法院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，征收国有土地上的房屋，补偿对象为房屋所有权人。本案中，政府征收对象系第三人种业公司房屋及其他建筑物、附属物，并收回土地使用权，第三人种业公司系补偿对象，而该宾馆作为承租人并非法律规定的补偿对象。至于该宾馆对房屋的改建、装修损失，属于民事法律关系调整的范畴。因此认为，该宾馆并非征收补偿对象，与案涉《征收补偿协议》不存在利害关系，其起诉依法应予驳回。

    该宾馆不服，向最高法申请再审，请求依法撤销二审行政裁定,发回二审法院重新审理本案。最高法认为，公民、法人或者其他组织只要与被诉行政行为有利害关系，其就具有原告主体资格。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款第二、三项之规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括“因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿”、“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。本案中，该宾馆在承租种业公司的房屋后，为实现经营目的进行了装饰装修及改造，增设了必要的家电及附属设施等。涉案房屋被征收时，租赁期限尚未届满。因此，承租人虽然不是被征收人，但对于其完成的室内装饰装修和改扩建项目的价值、经营用设备等的搬迁费用、停产停业损失等，依法有权获得合理补偿。一审法院正是循此逻辑作出专门分析后认可了冠泉宾馆对于涉案《征收补偿协议》的诉权和原告主体资格，在这一点上于法有据，并无不当。二审法院在评析征收活动时未能考虑承租人的相关利益，缺乏充分的法律和事实依据，确有不当。且经一审法院核实，涉案《征收补偿协议书》对相关项目补偿的价格证据不足，征收方亦未提供涉案房屋系依法征收的证据，故涉案《征收补偿协议书》在实体上亦存争议。为此支持了该宾馆的再审申请。

   通过本案可以看出，承租人虽然不是房屋所有权人，但只要对房屋有装修和重要添附，或者因拆迁造成停产停业损失，完全可以理直气壮的以自己的名义起诉不公平不合理的补偿决定或者补偿协议，已维护自己的合法权益。

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   判例详情请查阅（2019）最高法行申13115号《行政裁定书》