李顺华律师一对一法律咨询

一、案情介绍

呼和浩特W先生因商品房买卖产生退款纠纷，向李顺华律师咨询维权事宜。W先生于2018年在呼和浩特市购置一套总房款约110万元的商品房，支付30余万元首付款，开发商承诺可办理按揭贷款，双方仅签订纸质购房协议，未办理网签备案手续。后经查实，案涉房屋因开发商五证不全，根本无法办理按揭贷款。2019年，开发商强制要求购房者一次性付清尾款方可入住，W先生无力支付，随后发现案涉房屋已被开发商顶账或转卖他人，且已有他人实际居住。

W先生与其他业主随即通过信访途径维权，2021年该事项由当地某区政府介入协调，2023年政府牵头为W先生办理换房手续，但置换后的房屋仍因手续不全无法办理按揭。经政府组织调解，W先生与开发商签订退房协议，约定置换房屋由街道办事处代为出售，房款打入共管账户后退还W先生首付款及12万元补偿款。该协议签订于2023年，仅有W先生与开发商双方签字，政府及街道办事处未签字确认。同期十余户业主已通过该模式完成退款补偿，仅剩W先生及另一户业主问题未解决。

2024年，因当地社区划片调整，原负责的某街道办事处与新划片的某街道办事处出现职责推诿，该退款事项无人承接，相关部门均要求购房者通过法律程序解决。截至目前，W先生既无法查询置换房屋的售卖、登记信息，也未收到任何退房款及补偿款。同时，W先生因公职人员身份，未像其他业主一样持续信访跟进，相关信访材料也未明确涵盖其诉求，相关政府部门亦未出具正式处理材料。

另经核实，涉事开发商已资不抵债，存在多次一房两卖行为，名下多起败诉案件均未执行到位，公司法人年近80岁，其女儿因一房两卖已被刑事处罚，公司合伙人全部退出，仅剩法人一人，已无自主履约能力。另一户未解决业主首付20余万元，仅签订退房协议无补偿约定，二人因身份及时间原因，均未持续推进信访维权。

二、咨询人诉求

W先生希望李律师针对其购房退款纠纷，出具具体、可落地的维权解决方案，同时咨询能否在提起法律诉讼的同时，同步启动信访程序，双途径推进退款问题解决。

三、律师法律分析

李顺华律师指出，此类开发商违约引发的退款纠纷较为普遍，多数购房者因担忧执行难放弃诉讼，仅依赖协议维权，反而大幅降低回款概率。W先生与开发商签订的退房协议，无政府确认及司法认定，不具备强制执行效力，仅属于普通民事约定，缺乏司法保障。案涉协议签订于2023年，已临近三年诉讼时效，超期后债权将失去司法保护。该纠纷属于民事合同纠纷，依法应由司法程序处理，信访仅为辅助手段，其他业主通过信访回款的案例不具有可复制性，且开发商已无履约能力，唯有司法程序能保障合法权益。

四、维权建议

一是立即启动司法程序，在诉讼时效内通过诉讼确认退款及补偿债权，取得具备强制执行力的生效判决，为回款提供司法保障。二是可同步信访，但以诉讼为核心，绝不因信访耽误时效，信访仅作为辅助督促手段。三是尽快调取房屋不动产登记信息，梳理购房协议、退房协议、付款凭证、政府调解记录等全部证据，为诉讼做好准备。四是坚持诉讼+执行两步走，先确认债权，再申请强制执行，即便开发商破产，也可依法参与财产分配。五是联合另一户业主共同维权，降低维权成本，本案一审诉讼费用按每户X万元收取。

五、总结

本案核心问题在于退房协议履行受阻、开发商丧失履约能力，且W先生因身份顾虑未及时启动法律程序，面临诉讼时效届满风险。李顺华主任律师明确，执行难并非放弃诉讼的理由，司法确认是实现回款的唯一有效路径。W先生需尽快完成证据收集，在时效内提起诉讼，将普通协议债权转化为司法保障债权，同时辅以信访督促，最大限度推动退款及补偿款落实，避免因时效问题丧失全部维权权利。