李顺华主任律师公益直播拆迁法律咨询系列文章第167篇

一、案情介绍

咨询人在集体土地上经营观赏鱼养殖业务，拥有合法营业执照，养殖区域包含5000平米鱼塘及相关养殖设施，同时建有1000余平米住房。目前案涉土地及地上附着物已被征收方测量面积，且已收到拆迁通知，但征收方尚未发布正式征收公告，亦未出具征地批文，双方未就补偿金额、补偿标准及具体补偿项目达成一致，咨询人核心关注鱼塘及相关权益的补偿问题。

二、咨询人诉求

1. 明确集体土地上5000平米观赏鱼鱼塘及相关养殖设施的具体补偿项目及计算依据；

2. 了解1000余平米住房、停产停业损失等相关权益的补偿标准；

3. 在未发布征收公告及征地批文的情况下，通过法律途径保障自身合法补偿权益，争取全面、合理的征收补偿。

三、北京一讼李顺华主任律师法律分析及建议

（一）法律依据

1. 《中华人民共和国土地管理法》第四十八条：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障；征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

2. 《国有土地上房屋征收与补偿条例》（参照适用集体土地上合法经营房屋）：对因征收房屋造成的停产停业损失应当给予补偿。

3. 相关地方性集体土地征收补偿办法、养殖设施及青苗补偿标准。

（二）核心法律分析

1. 征收程序的合法性：征收方在未发布征收公告、未取得征地批文的情况下开展面积测量并通知拆迁，违反法定征收程序。征收公告和征地批文是征收行为合法的前提，咨询人有权要求征收方出具相关文件，核查征收项目的合法性。

2. 鱼塘及相关权益的补偿范围：案涉鱼塘作为合法经营的养殖设施，补偿项目应涵盖地上附着物（鱼塘本体、养殖设备、配套设施等）、青苗及鱼苗损失（因征收导致鱼苗无法正常出售或转移的损失）、停产停业损失（基于合法营业执照的经营收益损失）；若土地为咨询人承包经营，还应包含安置补助费，土地补偿费则按当地政策由村委会与承包方合理分配。

3. 补偿标准的确定原则：补偿应遵循“公平合理”原则，以市场评估价值为基础，参考当地公布的养殖设施、房屋、青苗等补偿标准，确保补偿金额足以弥补咨询人的实际财产损失和经营损失。

（三）具体行动建议

1. 核查征收合法性：

向征收方及相关部门（自然资源局、征收办等）申请信息公开，要求提供征地批文、征收公告、规划文件等，确认征收项目是否合法合规；

若征收方无法提供合法批文及公告，可针对其违法征收行为提出异议，拒绝在补偿协议上签字。

2. 证据收集与固定：

整理营业执照、土地承包合同（如有）、鱼塘建设及改造凭证、养殖设备采购票据、近三年经营收益记录等，证明合法经营资格及财产价值；

对鱼塘现状、养殖设施、住房情况进行拍照、录像，留存面积测量记录（如有），固定资产及经营规模相关证据；

记录与征收方的沟通内容（通话录音、聊天记录等），明确对方的补偿态度及未出具合法文件的事实。

3. 补偿协商与维权：

主动与征收方沟通，明确提出包含鱼塘本体、养殖设施、鱼苗损失、停产停业损失、住房补偿、安置补助费（如有）等在内的完整补偿诉求；

要求征收方委托合法评估机构对各项补偿项目进行评估，以评估结果作为补偿协商的依据，拒绝接受低于实际价值的补偿方案；

若协商未果，可在律师指导下通过行政复议或行政诉讼，要求征收方依法履行征收程序、依法核算补偿金额，维护自身合法权益。

四、总结

案涉鱼塘及附属房屋的征收补偿项目明确，咨询人作为合法经营者，有权获得包含地上附着物、鱼苗损失、停产停业损失等在内的全面补偿。征收方未出具征收公告及征地批文的行为违反法定程序，咨询人可借此作为维权切入点。建议咨询人优先核查征收合法性，及时固定相关证据，明确补偿诉求并与征收方依法协商；若协商不成，可通过法律程序倒逼征收方规范征收行为、合理核算补偿，最终争取到符合实际损失的合理补偿，切实保障自身的财产权益和经营权益。