李顺华主任律师公益直播拆迁法律咨询系列文章第166篇

一、案情介绍

咨询人于1976年合法申请集体土地宅基地，房屋建筑面积为400平米，2009年对该房屋进行翻建，翻建后未办理房产证。案涉房屋因修路项目被纳入征收范围，但截至目前，征收方未出具任何正式征收文件，未对房屋进行面积测量，也未明确评估补偿标准。此前双方曾就补偿事宜进行初步沟通，但未达成具体补偿方案，近期征收方以案涉房屋系违法建筑为由，意图减少或不予补偿。目前房屋尚未被强制拆除，双方争议仍处于协商阶段。

二、咨询人诉求

1. 确认2009年在老宅基地上翻建的无房产证房屋是否属于违法建筑；

2. 希望通过起诉等法律程序，反驳征收方“违建”认定，维护自身合法补偿权益；

3. 争取提高补偿标准，获得符合法律规定及房屋实际价值的合理征收补偿。

三、北京一讼李顺华主任律师法律分析及建议

（一）法律依据

1. 《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。

2. 《中华人民共和国行政强制法》：对违法建筑的查处、拆除需遵循法定程序，保障当事人陈述权、申辩权及复议、诉讼权利。

3. 相关地方性宅基地管理办法及征收补偿政策。

（二）核心法律分析

1. 案涉房屋不宜直接认定为违法建筑：案涉房屋建于合法申请的老宅基地上，咨询人作为村集体组织成员，若符合“一户一宅”政策，且房屋翻建未违反土地利用总体规划、村庄规划，仅存在未办房产证的手续瑕疵，不属于“根本性违法”，不能简单以“违建”论处，本质上属于可补办手续的合法建筑，应享有征收补偿权益。

2. 征收方“以拆违代拆迁”的违法性：征收方在未出具正式征收文件、未完成测量评估的情况下，以“违建”为由意图减补或不补，实质是“以拆违代拆迁”的规避补偿行为。该行为违背征收补偿的公平原则，且违法建筑的查处、拆除有严格法定程序，征收方无权随意认定并强制拆除。

3. 法律维权的可行性：咨询人对征收方“违建”认定及补偿方案有异议，有权通过法律程序维权。通过起诉等方式可制衡征收方的违法操作，倒逼其依法出具征收文件、开展合法评估，为提高补偿标准、争取合理补偿创造谈判筹码，维权空间明确。

（三）具体行动建议

1. 证据收集与固定：

整理宅基地原始申请材料、土地使用权相关证明，证明宅基地的合法性；

收集房屋翻建时的相关凭证（如施工记录、材料采购票据等）、房屋现状照片/视频，证明房屋建设及使用情况；

留存与征收方的沟通记录（如聊天记录、通话录音、协商纪要等），固定征收方“以拆违代拆迁”的相关表述。

2. 程序维权与权利行使：

若征收方启动拆违程序，及时行使陈述权、申辩权，向征收方提交书面异议，说明房屋系老宅基地翻建、符合规划的事实，反驳“违建”认定；

在法定期限内对征收方的“违建”认定决定（若出具）申请行政复议或提起行政诉讼，请求撤销违法认定，确认房屋合法属性。

3. 主动启动征收补偿维权程序：

向相关部门申请信息公开，要求调取案涉项目的征收审批文件、规划文件等，核查征收项目的合法性；

委托专业律师提起诉讼，要求征收方依法履行征收程序，对房屋进行面积测量、评估，出具正式补偿方案；

以法律程序为依托，与征收方重新协商补偿，明确补偿项目（包括房屋价值补偿、搬迁费、过渡费等），争取合理补偿标准。

四、总结

案涉房屋系老宅基地上翻建，仅存在手续瑕疵，不属于法定意义上的违法建筑，征收方“以拆违代拆迁”意图减补或不补的行为于法无据。咨询人通过法律程序维权具有明确可行性，不仅能反驳违法的“违建”认定，还能倒逼征收方依法推进征收程序、合理核算补偿。建议咨询人尽快固定相关证据，委托专业律师介入，通过信息公开、行政复议、诉讼等方式主动维权，借助法律力量制衡征收方的违法操作，最终争取到符合房屋实际价值及法律规定的合理补偿，切实维护自身合法财产权益。