相信很多人家里都是准备要拆迁了，才会关注这方面消息，而你们总是会遇到“补偿不合理”这样的拆迁难处。今天跟你们聊聊这些。也能跟你聊聊专业的拆迁律师遇到这种问题是怎么处理的。希望能对你们有所帮助。

核心问题：

房屋拆迁补偿决定，是指国家出于公共利益的需要，在房屋拆迁过程中，当政府部门与被征收人未协商一致签署补偿协议，或者不能确定被拆迁房屋的所有权人时，由县级以上政府作出的拆迁补偿决定。

拆迁补偿决定中规定向被拆迁人的补偿内容，一般包括如下几个方面，缺少任何一项，都可以起诉撤销。

（1）房屋价值的补偿。用来补偿被拆迁房屋所有权人的损失，包括房屋自身价值、附属物价值、装饰装修价值等。房屋价值需要根据房屋的用途（住宅还是经营）、房屋的结构、房屋新旧程度进行划档，然后根据房屋面积大小折合成每平米固定单价计算。

（2）搬迁费用的补偿。用来补偿被拆迁人因房屋被拆在搬家过程中产生的费用。

（3）临时安置的补偿。用于补偿选择产权调换的被拆迁人找临时住房居住的费用，一般根据被拆迁户的人口按月补贴。

（4）提前搬迁奖励费的补偿。用于激励被拆迁户在规定的搬家期限届满前自愿搬迁，以避免后续征收拆迁过程受阻。一般来说，拆迁单位必须严格执行，不能随意更改补偿费用。

（5）停产停业损失的补偿。一般是根据房屋被征收前的经济效益、停产停业期限等因素确定，但是也有根据房屋面积大小或者房屋价值进行补偿，但补偿范围仅限于直接经济损失。

（6）房屋占地部分的土地价值的补偿。需要对土地使用权的性质进行区分，是出让、转让、划拨还是租赁。对于划拨土地使用权的，土地价值应为扣除应缴纳的土地出让金后的价值。

基本案情：

王先生在哈尔滨松北区的一个小镇上拥有一套合法房屋，用于经营招待所，房屋性质为住宅用于经营。2008年政府以棚户区改造项目为由，对王先生所在社区进行拆迁，王先生房屋亦在拆迁范围内。王先生坚持要求按照“拆一还一”原址回迁商品房，与政府未达成拆迁补偿协议。政府在8年内先后作出两份《拆迁补偿决定》后，第一份《拆迁补偿决定》因王先生以房屋未按照住宅用作经营的价值补偿等即未按照政策规定补偿为由起诉撤销，法院支持了王先生的诉讼请求，所以才有8年后的第二份《拆迁补偿决定》，王先生以该决定在补偿项目方面存在漏项和计算错误，补偿方案不公平侵犯其合法权益为由提起了一审、二审程序，一审法院驳回了王先生的诉讼请求，二审法院判决撤销了一审政判决、撤销第二份《拆迁补偿决定》，并要求政府重新作出裁决，从而王先生的合法权益得到保障。

案件评析：

本案中，政府作出的《拆迁补偿决定》两次都不合法，均在原告起诉后被法院撤销，究其主要原因在于两份《拆迁补偿决定》的内容均存在遗漏或缺少补偿事项问题。关于第一份《拆迁补偿决定》，对王先生房屋价值的补偿金额仅仅是住宅房屋的拆迁补偿估价金额，而王先生的房屋性质属于住宅，实际用于经营，应当按照住宅房屋用作经营使用的估价金额补偿，增加相应的补偿差价，故法院予以撤销；关于政府重新作出的第二份《拆迁补偿决定》，未规定对王先生房屋停产停业损失的补偿，没有体现王先生房屋占地部分的土地价值补偿，没有明确规定是否将王先生合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入了评估范围进行补偿，故法院予以撤销。

维权建议：

当广大被拆迁人拒绝签订补偿协议后，政府就会针对被拆迁人作出《拆迁补偿决定》，一旦政府部门下发了拆迁补偿决定，就意味着被拆迁人的房屋将面临强拆的危险。但是，提醒注意的是大家一定不要慌乱，不要以为无法再挽回自己的损失、保障自身合法权益了。到那时候，应当仔细阅读拆迁补偿决定，寻找其违法点，看是否存在缺少补偿项目、补偿是否合理、房屋性质是否认定有误、是否存在把经营性用房按照住宅房屋的用途补偿、是否遗漏补偿项目（如无房屋占地的土地价值的补偿、经营性用房无停产停业损失等），然后通过行政复议、行政诉讼等法律程序寻求救济，撤销不合法的拆迁补偿决定。不要等房屋被拆后再自责、后悔。否则，在法律规定的期限内，被拆迁人不申请行政复议，也不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，政府将会申请法院强制拆除房屋。同时，因房屋拆迁与补偿通常和被拆迁人的日常生活密切相关，也建议政府部门一定严格依照相关法律程序进行，以便保障广大被征收人的合法权益。