被征收房屋遭遇违法强拆,房屋所有权人可以主张哪些损失?
在征收过程中,房屋被违法强制拆除,房屋所有权人可否要求将房屋、附属设施等恢复原状?其都可以主张哪些损失?接下来我们了解下相关内容。
根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十二条“国家赔偿以支付赔偿金为主要方式,能够返还财产或者恢复原状的,予以返还财产或者恢复原状”之规定以及第三十六条第(三)项(四)项“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的,按照下列规定处理:(三)应当返还的财产损坏的,能够恢复原状的恢复原状,不能恢复原状的,按照损害程度给付相应的赔偿金;(四)应当返还的财产灭失的,给付相应的赔偿金”之规定,如果房屋被违法强制拆除而灭失,客观上则不具备恢复原状的可能性,房屋所有权人可以要求以支付赔偿金的方式对其所受到的财产损失进行赔偿。如果房屋主体结构未被破坏,则仍然可以要求恢复原状。当然,仍需要考虑是否有恢复原状的必要性。
关于房屋所有权人可以主张的损失内容,主要有以下几个方面。
第一,房屋价值损失。因房屋被违法强制拆除而灭失,房屋所有权人请求赔偿其房屋价值损失。
关于国有土地上的房屋价值损失,可以按照被征收房屋类似房地产的市场价格主张。
关于集体土地上的房屋价值损失,需要考虑房屋所在区域在补偿安置时是否已纳入城市规划区。如果被拆除房屋所在区域在补偿安置时已纳入城市规划区,根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定,房屋所有权人有权以被拆除房屋周边类似房地产市场价格为参照计算出的房屋价值损失。如果未被纳入城市规划区,不仅仅应当考虑房屋的重置成本价格,还要综合考量土地价值、房屋用途、区位优势和案涉房屋被拆除时周边备案或者在售住宅房屋平均成交最低价格等因素后,最终确定房屋价值损失。
同时,因行政赔偿不低于行政补偿,故关于房屋价值损失,也是可以要求产权置换的。
第二,装饰装修损失。房屋无论是用于居住还是用于经营,都必然会产生一定的装饰装修,房屋所有权人应当获得其装饰装修的价值赔偿。
第三,屋内外物品损失。房屋被违法强制拆除通常会导致房屋所权人无法举证证明房屋内、屋外物品损失,此时,则需要违法实施主体承担举证责任,证明其在实施强制拆除行为前已经对屋内外物品进行清点、登记、保全。房屋所有权人只能通过回忆制作损失清单的方式证明损失的内容,当然,办案法官也可以根据房屋一般所需的设施、物品等或者到现场勘查、调查走访相关知情人员等方式了解相关事实情况,结合财产损失清单来确定对房屋所有权人的赔偿数额。
第四,搬迁费损失、过渡费损失、奖励费损失。土地、房屋征收过程中,为了充分保障被征收人的合法权益,被征收人根据合法、有效的征收补偿方案规定应当获得的奖励、补助、搬迁费、过渡费,属于合法权益受到侵害后应予赔偿的直接损失。一般按照补偿安置方案的内容予以确定。
第五,关于律师费损失。房屋所有权人因房屋被强制拆除,为维护自身合法权益提起诉讼,并依法委托律师代理案件,为此支付的合理律师代理费依法应当得到支持。
第六,关于各项损失的利息损失。强制拆除单位未及时支付赔偿金所产生的利息亦属于国家赔偿法规定的直接损失范围,这也体现了对违法行为的惩戒,关于利息的计算标准,一般以作出生效赔偿决定时中国人民银行公布的一年期人民币整存整取定期存款基准利率计算,不计算复利。