以无证房作为切入点先拆掉，被征收人应积极行使法律赋予的权利！

咨询人：杨先生                  咨询事项：厂房拆迁维权

一、基本案情：

杨先生于2003在上海市某区购买土地及厂房一处，土地上原有房屋2000平方米，2012年又建设了1200平方米房屋，目前房屋面积共3200平方米（其中有证房屋2000平方米，无证房屋1500平方米），土地是出让来的，证件齐全，土地性质是集体建设用地，目前因为修建高速路需征收刘先生的厂房。该厂房2004年至2015年是做家具生产加工生意的，2016年至今改为融创园，目前正常经营。另外，今年2月份的时候合作社起诉杨先生说土地是租赁关系，但杨先生提供了土地证，所以法院并未支持对方的诉讼请求。

2024年3月份对方起诉后还未作出判决时土地科科长（现自然资源局）约谈了杨先生，要求杨先生签订了一个文件，说2012年建的1200平方米房屋没有审批手续，先要把1200平米无证房屋拆掉，杨先生要求对方下违建通知等的相关文件再谈，否则没有任何文件通知就告知是违建执法程序上存在问题，目前还在僵持，对方也未作出违建相关的通知或文件。

目前按照对方的拆迁红线图，杨先生的厂房只拆一部分，但杨先生认为如果拆掉一部分，剩下的另外一部分会受到影响，比如高速通车后的安全问题、遮挡采光、噪音等等问题都会对厂房及经营造成巨大影响。

杨先生认为2012年建设的房屋至今已有12年之久，当时建设时未告知违建拆除，现在因为拆迁告知是违建，未作出任何通知、违建拆除决定书等就告知是违建，明显是想先从拆除无证房入手，给被征收人施加压力，压低补偿标准，损害被征收人的利益。

另外也未发布征收公告和征地批文等相关征收文件，房屋也未按照法律规定的程序测量面积及评估补偿标准，未按照《土地管理法》相关的法律规定合法征收房屋。由于厂房位置佳，涉及面积大，证照齐全，涉及利益大，如果按照对方目前的手段及专业、行政机关的强势、违法征收等来拆迁，不咨询专业律师介入应对谈判或诉讼，可能将导致被征收人应对无方，损害巨大经济利益，基于这些必要性咨询李律师，通过律师介入谈判或诉讼，找对方征收方面违法点，反制对方，争取积极主动权，在合理的范围内获得拆迁补偿利益最大化。

案情分析：

就目前掌握的资料来看，咨询人的案涉房屋还未被强拆，咨询人也没有签字同意，征收方未按照合法程序征收，未作出任何的征收相关的文件，在被征收人不了解情况，信息不对等的情况下以违建作为切入点给被征收人施压，如果不采取措施，知己知彼，而对方采取一系列的违法逼签手段势必将对咨询人合法权益造成损害，所以目前委托律师时机条件较好，可以通过分别采取不同法律措施予以救济。

二、代理思路：

1、要求委托人尽可能地提供证据，核实证据情况，确认委托人的陈述与实际情况相符；

2、明确委托人的诉求；

3、查找相关法律法规，为委托人的诉求提供法律支撑；

4、申请政府信息公开，了解土地房屋被征收的相关文件；

5、提供法律咨询、法律顾问服务，配合协商谈判，收集证据，避免在谈判时被“挖坑”及每一步法律程序的应对及策略；

6、申请违法征收行为查处；

7、违建程序的应对；

8、委托后尽快完成案件相关法律程序准备工作，在整个委托过程中尽量创造机会协助委托人通过协调的方式实质性解决纠纷；

9、视案件进展，考虑提起与本案有关的相关法律程序；

咨询时律师对征收方的基本分析判断：

这个事情很明显，就是所谓的违建是因为他要要占领这个地方要用，我想大家都非常清楚，包括村里那时候起诉你，我估计也是为“违建”这个事情做准备的，也有关系，“违建”这部分所有权拿回去了的话，他就不涉及赔偿问题，所以说这是前因要了解清楚，不是一个单纯的所谓的经济，或者是一个土地管理或者建筑管理的一个问题，这是第一个。

第二个就是说它即便是违建，说白了他也要按照法律程序来处理，按照法律程序来处理，不是说他说违建就是违建，然后今天说违建，明天给你出一个文件，后天就可以拆的，在这个过程中我们作为叫法律上叫行政相对人，是有陈述申辩，包括向法院进行起诉的权利的。

在这个过程中它是没有权利直接去给你拆掉，我说这个事是什么意思？如果说拆违建这个事情，如果说我们当事人积极的介入他这个程序当中的一些环节的话，其实是可以大大的拉长他要拆你房子的时间，时间本身其实对对方是很重要的。

再一个就是说你这个房子虽然当时批建的时候没有手续，但是，不是说没有手续的房子它都是必须要拆除的，如果说是符合规划，它不严重影响规划实施，它是可以通过补办手续改正的。

所以说这里边我的判断是因为这个土地是你们的，就是说有手续的，如果说土地的性质规划上没有变更，你建的房子它也符合土地规划，那么说白了，所谓的违建就是一个程序性问题。这件事情我们当时也谈了，我们说2012年的时候，你这块土地房子是属于土地规划的，土地科科长意思是说现在土地性质变了，变成生态环保区了，不允许不同意你去建厂房。

咨询人说当时提到过补交申请，然后对方意思说绝对不会给你批，所以我们分析对方他肯定不会给你批，他要拆你他能跟你说批吗？但是他说的这个东西他得拿出相关的规划文件来，不能他说过变更了就变更了，这个东西还是要有文件的，即便退一万步讲，即便他说的是变更了，不能补办手续了，他也存在一个就是说拆除的正当性和合法性的问题。

所以说这里边我感觉因为对方是想拿着这个东西来找咱们谈这个事情，你只有把这个事情应对好了，你才可能说有更大的底气去跟他谈这个事情。如果说他拿着这个东西来，就来先给你拆掉一部分，先给你个下马威，可能我们很多的心气，包括底气就被他抽掉一部分了，所以说一定要积极的介入法律程序，从他拆违的各个环节就积极的介入。

那么关于对方没有出公告问题，是这样，公告它指的是征地拆迁的手续，拆违是另外一个行政行为，他现在想先打掉我们一部分，这是对我们相对不利的这一部分我们要应对好，应对好的同时要对他征收的合法性，要提出法律程序来，就是说你没有任何手续，你要拆我合法的房子，这就是我们占优势的地方，我们占优势的地方要用足，然后只有这样的话，他才可能说考虑一下我们提出的条件，比如说补多少的问题，还有能不能够说把这一块整体拆迁的问题，这是一个谈判筹码问题。

还有一个就是说法律也有规定，如果是遇到征收，他只是只征收一部分，但是因为你征收这一部分会导致整体的房屋的结构或者什么存在一些问题，那么你可以要求他一并征收，但是我发现你们这个房子是比较大，我不知道他影响面有多大，如果说影响面虽然是占这么一角，但是会辐射到里边，或者是把你这一边拆了，然后整个会受影响，包括噪音或者是污染、安全等等之类的，这个也可以提出来，但是我觉得仅仅靠这一个是不够的，因为拆迁它的成本是越低越好，它不会轻易的说给你全部拆掉的，但是如果说是给他防守的防好进攻的进攻，给他施加比较大的压力，整体谈实际上也不是说没有这个可能性。

那么关于是否咨询人主动找对方谈？是这样，拆迁不是你主动谈就可以应对，他现在说我们违建这一块，违建这一块是他要主动去提起法律程序的，咱们要这个环节里边要相对被动的应对，但是要积极的去行使自己的权利，那么一般情况下，他是否过来强拆他有的时候是看人下菜碟的，如果说是他做这些动作，他觉得你不会有太大的反应，或者是你不会从法律上对他造成制约，他有可能就给你拆一部分，他可能不全拆，他先给你拆一部分，然后先给你造成一个心理的威慑，但如果说他认为你肯定是要跟他较真的，他做出每个法律程序你都是要给他造成制约的，他就可能会谨慎一些。

关于给咨询人父亲打电话，咨询人父亲告知让他该下文件下文件，这个问题是因为他也知道这么多年了没有去拆违，他本身就是为了拆迁，他要是仅仅是为了拆违的话，估计他没有那么多顾虑。这个事情说大概的思路或者是应对，可能说起来容易，但是实际上实施起来的话，如何去精细化的操作，这个是很关键的，因为每个法律程序里边它都涉及到很多很多细的环节，包括涉及到的一些事实，一些法律依据，其实也是很关键的。

关于现在律师介入的话，针对他要拆除违建这一块，首先要做出的应对是什么？那么他现在不是找你谈话，谈话他就是一个调查阶段，其实按说的话他应该是要给你出一个立案通知书的，然后给你出调查通知书，然后让你提交什么文件，然后调查完了之后，我们要积极的申请申诉或者申请听证，然后他们往下走的话，那就走一个限期拆除决定书，后面我们可以起诉复议。

咨询人：既然他现在红线没有拉到这一块，他现在来挑这一块的事是什么意思？

围魏救赵，这不是简单的道理吗？因为这是你家的软肋，因为你家的土地有证，这房子有证，这都没有软肋，可以挑，拆迁就是一个利益博弈。拆迁本质上就是一个博弈，我有什么筹码，你有什么筹码，你有什么弱点，我有什么弱点，大家就看两个人去博弈，如果说是势均力敌，大家就得坐下来谈一谈，如果一方很弱，直接压着你谈，就是这么简单的道理。拆迁它不是一个简单的说是我们这房子多少平米值多少钱的问题，因为它毕竟涉及到一个就是补偿高低的问题，征收方肯定他降低补偿标准，咱们肯定是想着利益最大化对吧？因为立场不一样。

咨询人:我们现在需要先对这块做一个证据保全什么这种东西吗？

证据保全我觉得目前你就先按照以往的做法的话，你可以拍照录像或者经济条件允许的情况下找个评估公司给你测量一下评估一下，到时候做一下可以。

拆迁这个事情在很大程度上是一个心理战，找律师的作用？一方面是法律上的支撑，再一个还是个心理上的支撑。所以说对他们说的一些话或者采取的行动，我们知道他想要干啥，其实不需要过度的紧张，有的时候你过度的敏感和过度的不敏感，都可能会造成你这个事情会影响后面的结果。

所以说后面我们会做一些心理上的，包括一些形式上的分析，因为面对拆迁这个事情，应该说大部分人也就是一生当中遇到一次到两次，律师介入可以先申请政府信息公开，调查取证，这些最基础切入点作为一个先锋先打前站。

咨询人：对前期谈的时候我们也都可以参与是吧？您之前办理的没证的案件，最后他这一块能拿到补偿吗？

可以参与谈判。我其实在拆迁当中，比如说没有证的，他有的可以补，有的如果说这个事情整体把握好了也是可以拿到补偿的，如果不把握好的话，他可能补你两三百元每平方米，把握好了有的可能补个两三千元每平方米，这个过程中你就看你自己怎么争取了，它不是一个固定的值，得看谈判的整个形式对你家有没有利，或者是说他不经过你同意，他能不能把这个问题解决，如果说是不经过你同意，他也能把这个问题解决，他肯定把补偿压到最低。

征收这个事情它不像是市场买卖是你情我愿的问题，没有从法律上来讲，一方不同意，不能够强买强卖，但征收这个事情它不一样，所谓的他需要经过我们同意，为了让我们同意之后，他可以节省时间，而且节省资源，这就是说他必须要经过我们同意，或者他愿意让我们同意来换取时间，比如说我们后面起诉了他可能需要去花资源去什么协调关系应对，这就是他可以用经济利益去换取一些时间精力这么一个道理。所以说我们给他制造的障碍越多越大，他需要我们同意愿意付出的代价就可能会越大，相当于我们越难以妥协，他就越愿意跟我们去谈。

这个事情是走一步看一步，最终的结果是形势决定的，不是我们预先设定好的，我们可以有一个预期是可以的，但是最终什么结果事实上是路是人走出来的。

根据我们掌握的筹码，我们的程序给对方造成制约多大，再形成一个最终的结果，我们肯定是朝着能够掌握最多发言权的这种方向去做工作，然后最终谈肯定还是根据当时的形势来做判断。所以这里边其实最关键的还是说你去怎么做，然后根据形势去灵活的去调整。

声明：本文中有关案情介绍、分析，代理思路，咨询时律师对征收方的基本分析判断是基于咨询人口述及提供的材料初步做出的分析判断，且仅代表律师咨询的初步观点、分析、判断。因法律程序无法预设，本文初步咨询观点意见也不代表提前预设的观点及最终确定的法律程序的每一步走向。有关具体的法律程序、步骤、最终的补偿标准以最终每一步的推进或法院判决为准。