在国有土地上房屋征收补偿程序中，被征收房屋的评估报告是市、县级人民政府作出房屋征收补偿决定的重要依据之一，该评估报告直接关系到被征收房屋价值的高低，涉及到被征收人的切身利益，其是否合法也是法院审查被诉房屋征收补偿决定是否合法的重点内容。那么，在实践中,如何判断评估报告是否合法、有效呢？主要有以下几点：

一、出具评估报告的评估机构、评估人员是否合法。

出具评估报告的评估机构作为专业从事房地产估价活动的中介服务机构，应当依法设立并取得房地产估价机构资质证书，具备房地产估价机构资质。

出具评估报告的估价师，必须是通过全国房地产估价师执业资格考试或者资格认定、资格互认，取得中华人民共和国房地产估价师执业资格，并按照《注册房地产估价师管理办法》注册，从事房地产估价活动的专业人员。

二、评估机构的选择、选定是否遵循了法定程序。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条、《国有土地上房屋征收评估办法》第四条(以下简称《评估办法》)的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。《山东省国有土地上房屋征收补偿条例》、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》等多省有关国有土地上征收补偿的条例、规定均对评估机构的选择、选定程序做了详细规定。

硬性原则是评估机构的确定应当首先经过被征收人协商程序，也就是说只有在协商不成的情况下，才可以通过其他程序选择确定评估机构，而不能由征收部门单方指定、内部决定，以防暗箱操作行为的出现。退一步讲，即使是要通过多数决定、随机选定等方式确定评估机构,也需遵循相关规定的程序要求，为评估机构能够客观公正开展评估活动提供程序保障。

三、评估报告形式是否符合法定要求。

正规的评估报告应包含以下几个部分：致委托方函、估价师声明、估价的假设、限定条件、估价结果报告等内容,缺少其中任何一部分内容，该评估报告则不完整、不合格。

实践中，征收部门所谓的“评估报告”往往只有区区两三页纸，上面的内容也十分简单，这种“评估报告”不符合评估报告的形式要求。

四、评估报告的形成程序是否合法。

评估机构接受征收部门委托后,应当规范的开展如下工作：对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录且需让征收部门、被征收人和注册房地产估价师签字或者盖章确认；提供分户初步评估结果，并在被征收人范围内进行公示；向征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章，且不得以印章代替签字；就被征收人或者征收部门对评估报告提出的疑问进行解释、说明；对征收部门或者被征收人提出的评估复核申请，依法复核并告知复核结果。

评估机构、估价师如未按前述法定程序操作，则形成的评估报告不具有合法性。

五、评估报告送达程序是否合法。

送达方式是否合法是行政行为是否合法的重要组成部分。合法的送达方式有顺序要求，一般表现为：直接送达>代收送达>见证送达>邮寄送达>公告送达。如果没有穷尽前一种送达方式，就不能使用后一种送达方式，否则该送达方式即为无效。

根据《评估办法》第二十条、第二十二条的规定，被征收人对评估报告享有申请复核及申请专家委员会鉴定的权利。

评估报告系事关被征收人重大财产权益的重要法律文书之一，其送达程序如不符合规定，将使得被征收人申请复核及申请专家委员会鉴定的权利得不到应有保障，该未依法送达的评估报告也就不能作为房屋征收补偿决定作出的依据。

六、评估报告是否超过了有效期限。

一般情况下，评估报告有效期限为一年，期限届满以后即自动失效。市、县级人民政府不能依据已经失效的评估报告作出房屋征收补偿决定。

七、评估机构是否违规转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

《评估办法》第七条第二款：“房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。”

国有土地上房屋征收评估活动是否依法依规进行关系到被征收房屋是否能够得到公正评估，如评估机构违规转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务，则很难保证房屋征收评估结果客观、公平。对于这种违法违规评估行为，被征收人可以向建设主管部门举报、申请查处。

综上所述，评估报告对被征收人来说十分重要，被征收人可依据上述几点判断评估报告是否合法，如发现评估报告存在违法之处，可寻求相应法律程序救济。