导读，房地产估价机构所作的评估报告是有关人民政府作出房屋征收补偿决定、人民法院作出判决的重要依据，也是代理律师及当事人在庭审中重点论述的焦点。近日，律师团队李顺华律师、谢瑞青律师代理的一起诉征收补偿决定案，经律师的据理力争，人民法院生效判决撤销了政府作出的征收补偿决定，并判令其重新作出，有效地维护了当事人的合法权益。

基本案情：

2016年4月15日，阜阳市某区政府作出了国有土地上房屋征收决定并公告。2016年4月18日，房地产估价机构对尹先生的房屋进行了评估并作出了评估报告。尹先生未申请估价机构复核和专家委员会鉴定。2017年5月26日，尹先生收到房屋征收补偿决定。此后，尹先生委托了律师团队李顺华律师、谢瑞青律师。

在起诉某区政府征收补偿决定案中，代理律师重点就评估报告的问题进行了详尽的论述：

首先，依据《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《办法》）第十六条、十七条的规定，房屋评估报告应当包括评估对象、评估依据、评估假设、评估原则、评估方法等内容，并由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字。涉案评估报告仅有评估对象的构成及其基本情况和评估价值，不包括《办法》规定的上述其他内容，仅仅符合《办法》第十六条规定初步评估结果的条件；

其次，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价格。《办法》第十条规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。涉案房屋征收决定公告之日为2016年4月15日，而涉案房屋评估报告的评估时间是2016年4月18日，明显不符合条例的规定。因而，涉案房屋评估报告不能作为房屋征收补偿决定的有效依据，某区政府作出的房屋征收补偿决定主要证据不足，应当予以撤销。

阜阳市中级人民法院一审以尹先生在收到评估报告后没有申请估价机构复核、没有申请专家委员会鉴定为由，未采纳代理律师的上述观点。

律师指导尹先生提起上诉，并进一步指出，被征收人作为非法律专业人士，在征收过程中对于评估报告的形式及实质合法性问题并不清楚，因而《办法》第二十条、第二十二条的规定申请复核以及专家委员会鉴定，应当理解为针对评估结果不服的异议救济渠道，并未要求被征收人在此过程中提出评估报告形式及实质存在的问题。被征收入在征收过程中没有对评估报告形式及实质合法性提出异议，但在诉讼过程中，人民法院仍然应当予以审查。《条例》及《办法》已经明确规定了评估报告所应当具备的形式及评估时点的实质要求，涉案评估报告已经明显违反了上述条件，属于明显违法的情形，明显不应当被适用。一审法院仅仅以尹先生未申请复核及专家委员会鉴定为由，对明显的违法视而不见，既没有对评估报告进行实质上的审查，也没有进行形式上的审查，作出的判决应当被撤销。

上诉后，安徽省高级人民法院采纳了律师的意见，作出终审判决，认定涉案房屋评估报告不能作为房屋征收补偿决定的有效依据，某区政府作出的房屋征收补偿决定主要证据不足。判决撤销一审判决、撤销某区政府作出的房屋征收补偿决定，判令某区政府重新作出房屋征收补偿决定。

律师点评：

需要进一步说明的是，房地产价格评估机构在征收过程中，因其从事业务的专业性，导致包括征收工作人员、当事人、律师以及法官很难对其评估结果的准确性进行评判，因此《条例》及《办法》设定了当事人对评估结果不服的情况下的救济渠道即申请复核及专家委员会鉴定。一般而言，如果当事人未行使其权利，放弃申请复核及专家委员会鉴定，在诉讼过程中又对评估结果不满的，人民法院一般不予审查（评估结果明显低于市场价值的除外）。

但是对于评估报告本身的合法性问题，人民法院仍然应当从形式以及实质上进行审查，比如审查评估报告的内容是否符合《办法》的规定，评估机构及评估人员的资质是否合法，评估时点是否合法等，对此，最高院2004年公报案例“丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁行政裁决纠纷案”已明确说明。

（谢瑞青）