导言：随着城市建设和社会经济的快速发展，房屋征收已成为城市规划中不可忽视的一项工作。为了限制有关机关滥用征地权，根本大法《宪法》中明确规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”然而许多被征收人在找到律师咨询时常常不清楚自己房屋所涉及的征收项目，更无法分辨是否符合“为了公共利益”这一前提条件。那么，公共利益的范围究竟有哪些？我们该如何判断房屋是否该被征收呢？本文，北京在明律师团队李顺华律师团队将为你解答这些疑问。

正文

目前我国实行严格的土地管理制度，根据土地所有权不同，房屋征收可被分为国有土地上的征收与集体土地上的征收，虽然二者在征收程序和所适用的法律方面都有所不同，但进行征收的前提是一致的，即为了公共利益的需要，具体在《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》第二条中均有明确规定。那么，符合公共利益的情形究竟有哪些呢？

针对国有土地上房屋，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称“征收条例”）通过列举的方式规定了五种情形加一项兜底条款，分别为：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

而针对集体土地上的房屋及土地，新修订的《土地管理法》草案中也对征收的公共利益进行了明确界定，规定了因军事外交、政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需征地的可以依法实施征收。

其中，在国有土地房屋征收中，第四和第五种情形即保障性安居工程建设和旧城区改建极为常见，它们常常会以“棚户区改造”、“旧城区改造”、“危旧房屋改造”等名义出现，因此，本文将重点介绍对这两种情形的审查与程序。

• 首先，根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，保障性住房可分为公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房建设、棚户区改造与农村危房改造几类，被征收人可以根据实际情况判断自己的房屋是否属于以上范围内。至于实施旧城区改建，所要遵循的一个基本原则是“应当保护历史文化遗产和传统风貌，合理确定拆迁和建设规模，有计划地对危房集中、基础设施落后等地段进行改建”，说明对于旧城区改造来说，目前法律是严格限制其征收范围的。另外旧城区改造还需要满足一定的前提条件，一般是房屋处于危房集中的地段，或是房屋所在地段的基础设施落后，这意味着如果征收方进行征收，必须提供具有鉴定资质的鉴定机构出具的危房鉴定报告，或者提供城建部门经过实际调查确认的征收区域基础设施情况的报告，这也是我们在判断房屋是否应被征收时需要注意的内容。
• 其次，为了公共利益实施房屋征收，需要具备四规划一计划的文件，即根据征收条例第九条规定：“确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。”以李顺华律师、谢瑞青律师代理的蚌埠沈先生诉区政府征收决定的案子为例，区政府以“危旧房屋改造项目”为名对沈先生的房屋实施征收，审判过程中律师提出区政府征收房屋的建设活动不符合各项规划，且区政府自始至终未提交关于征收项目符合“四规划”的证据，说明征收程序明显违法，法院经审理采纳了律师的意见，作出判决确认了区政府作出征收公告的行为违法。这意味着征收部门在没有改建计划的前提下径行征收房屋明显不符合公共利益的需要，我们在维护自身合法权益的时候就可以重点审查这些方面。

除此之外，征收条例第九条第二款规定了：“制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。”为了达到私有财产和公共利益之间的平衡，四规划的制度需要广泛征求公众意见，这一程序必不可少，现实中具体实施的方式一般有发布征求意见稿、发布公告、举办听证等。

最后，在明律师想要提醒广大被征收人，公共利益作为一种抽象的法律概念，在现实生活中常常无法进行清晰的定义，但随着法律对征地条件和征地程序的进一步完善，关于征地的条件与范围将更加严格。被征收人房屋在遇到征收时，应该能够根据实际情况对房屋是否能被征收做一个基础的判断，必要时，可以委托专业的征地拆迁律师为您解决。