导言：在面临征收房屋和土地时，一旦因为补偿问题与相关部门无法达成协商，被征收人很容易陷入一种尴尬而被动的局面，而有关部门很可能会以某种名义或手段加快征收的进程，常见的一种手段是通过下达限期拆除决定，以拆除违法建筑为名达到拆迁目的，这常常会使被征收人手足无措。那么，无证的房屋一定是违法建筑吗？在有关部门发出的限期拆除决定面前真的无计可施吗？本文，北京在明律师团队李顺华律师团队将通过罗先生诉岳塘区城市管理和综合执法局（以下简称“执法局”）限拆决定的胜诉案例为您评析解答。

• 案情介绍

2011年委托人罗先生通过继承在岳塘区霞城街道霞城村拥有了合法住宅，层数一层，于1989年已取得《集体土地建设用地使用证》。

2012年11月，罗先生向有关职能部门提交书面报告，请求将所住房屋拆旧建新，报告上由有关人员签署了意见。2013年7月，罗先生向湘潭市房屋安全鉴定办公室提交了《房屋安全鉴定申请表》，有关领导在表上签署了“请上级主管部门现场查勘认定”。之后，湘潭市房屋安全鉴定办公室出具了《房屋安全鉴定报告》，确定房屋为砖木结构，墙体为土砖墙，鉴定结论为“房屋安全等级为D级（整幢危房）”，处理建议为“停止使用，确保安全”。

2013年10月，岳塘区政府召开第8次私房建设审批例会，就村民提出的新建私房、四原维修申请进行逐户审批，规划部门和国土部门的有关领导和工作人员参加了会议，该次会议同意罗先生户进行四原维修。且在会议纪要中载明“对严格按照审批事项建房的，由岳塘规划分局和岳塘国土分局确保在7个工作日内补办《规划许可证》和《用地批准书》手续”。

2013年12月，罗先生在《xx四原维修恢复建房承诺书》上签字，承诺按照“四原维修”原则对旧屋进行维修恢复。2014年罗先生拆除了原有房屋，在原宅基地上新建两层楼房居住至今。

而在2016年7月5日，湘潭市人民政府发布了征收决定公告，称因绿地公园建设项目需征收部分集体土地，罗先生房屋在征收范围内。2017年8月，罗先生收到《集体土地上房屋拆迁补偿安置通知书》，但因补偿款太低未能达成一致。

2018年4月岳塘区街道办向执法局出具移送函，提出在棚户区改造项目中，罗先生存在无证建设，请求立案调查处理。区执法局分别向市国土资源局和市城乡规划局发出协查函后，先后向罗先生发出限期拆除告知书、决定书，认定罗先生未取得建设工程规划许可证，属于违法建设行为，且属无法采取改正措施消除影响的情形，限罗先生三日内自行拆除。

罗先生不服，遂委托了北京在明律师团队的李顺华律师和谢瑞青律师，在律师的指导下，以岳塘区城市管理和综合执法局为被告，向湘潭市岳塘区人民法院提起行政诉讼，请求撤销被告作出的限期拆除决定。法院经审理，判决撤销被告的行政行为，后被告不服向湘潭市中级人民法院提起上诉，二审法院依旧维持了原判，当事人的合法权益得到保障。

• 律师评析

本案中的主要争议焦点是涉案房屋是否应认定为违法建筑。

首先，罗先生居住的房屋已经湘潭市房屋安全鉴定办公室鉴定为房屋安全为D级（整幢危房），根据《房屋结构安全鉴定标准》规定，D级房屋的承重结构承载力已不能满足正常使用要求，整体出现险情，构成整幢危房，一般建议整体拆除。虽然执法局主张罗先生已承诺“四原维修”，则意味着只能维修恢复而不能拆旧建新，但事实上该房屋属于危房已无修缮价值，罗先生进行排危建设拆除旧房有其现实必要性。所以执法局关于罗先生“四原维修”只能维修的主张属于限缩解释，明显与客观现实不符。

其次，在罗先生建设房屋前，相关国土部门和规划部门参加了含罗先生房屋在内的私房建设审批例会，会议上对国土和规划部门办理建房手续、监管和验收等工作职责均有具体规定，说明罗先生建设房屋前进行了有关行政审批程序。执法局向国土和规划部门去函调查涉案房屋情况时，有关部门出具的复函证明罗亚金所建房屋系一层砖木结构老屋经批准“四原”改建而成，由于行政审批职能原因未办理房屋改扩建行政审批手续，但对“行政审批职能未办理房屋改扩建行政审批手续”的具体原因，未作解释说明。因此，其实在本案中，对罗先生建房未办理行政审批手续，是否应归责于本人的情况不明。

此外，在执法局对罗先生的案涉房屋启动违法建设调查之前，有关部门已经启动征收程序。而执法局在未查明案涉房屋建设的全面真实情况、未了解清楚有关部门具体的行政审批职能原因的情况下，即向罗先生发出限期拆除决定，属于典型的“以拆违促拆迁”。综合以上事实，法院认为执法局作出的限期拆除决定部分事实不清、证据不足，依法判决予以撤销，罗先生的合法权利得到了维护。

最后，在明律师想要提醒广大被征收人，收到有关部门的限期拆除决定不要慌张，无证房屋不一定意味着是违法建筑，根据不同被征收人的情况，对房屋合法性的认定也各有不同。尤其在征收过程中，政府部门为了达到加快进程的目的，可能会利用各种手段使被征收人陷入被动的局面，这时，就需要被征收人能够辨别自身情况，及时维权，以免后续造成更加不利的影响，必要时可以请专业的律师介入处理。