案情介绍

薛某某于2013年购买小区内一处1000多平米的房屋作为幼儿园，购房金额XXX万，至今未付清全款。根据2010年国务院相关规定，小区需配建幼儿园方可通过规划审批，薛某某购买的房屋原系开发商为满足规划要求而设的配套幼儿园。购房时，薛某某要求开发商将幼儿园位置变更至小区正门，开发商同意但未告知其变更后房屋性质可能变为违建。

2021年，政府要求收回小区配套幼儿园时，开发商将另一处3000多平米的违建楼（面积更大）作为配套幼儿园移交政府，并通过补办手续将两栋楼均变更为商品房性质，均可办理房照。薛某某查询发现，两栋楼楼号及面积信息互换，其房屋登记面积变为3000平米，而实际使用的1000平米房屋被定性为商品房，无法作为教育用房享受政府拨款，经营面临困难。

薛某某认为，开发商在规划审批时利用其购买的幼儿园通过验收，后违规将配套幼儿园名额转移至更大面积的违建楼，并与政府联合变更规划，导致其无法实现购房时“作为小区配套幼儿园”的合同目的。此外，3000平米幼儿园申请的XXX多万财政拨款未用于改造，存在资金挪用嫌疑。

当事人诉求

1. 退房退款：以开发商欺诈、合同目的无法实现为由，要求解除购房合同，退还已付房款。

2. 恢复配套幼儿园资格：若无法退房，请求确认其房屋为小区配套幼儿园，享受教育用房政策及政府拨款。

3. 追究违规变更规划责任：要求查处开发商与政府违规变更规划、套用资金的行为，赔偿损失。

北京一讼李主任法律分析建议

一、法律关系与争议焦点

（一）合同目的与房屋性质冲突

 1. 购房合同性质

薛某某购房时明确房屋用途为小区配套幼儿园，开发商为通过规划审批亦承诺提供符合条件的教育用房，双方形成以“配套幼儿园”为核心的买卖合同关系。虽原合同丢失，但购房背景、前期规划审批文件及实际经营手续（如幼儿园审批资质）可佐证合同目的。

2. 规划变更的违法性

开发商未经薛某某同意，将配套幼儿园资格转移至其他建筑，并通过补办手续将房屋性质变更为商品房，导致薛某某无法享受教育用房政策（如政府拨款），构成根本违约。根据《城乡规划法》，规划变更需公示并征求利害关系人意见，本案中变更程序涉嫌违法。

（二）违建转正与行政程序瑕疵

 1. 违建合法化的合规性

两栋违建楼通过补办手续转为商品房，但薛某某购买的房屋原属规划配套幼儿园，根据《城市房地产管理法》，教育、公益设施不得擅自转为商用。开发商将配套幼儿园指标转移至更大面积建筑，可能存在“以大换小”规避监管的情形，违反规划审批的合理性原则。

2. 财政资金使用问题

3000平米幼儿园申请的XXX多万改造资金未实际使用，可能涉及挪用公款或套取资金，可向监察部门举报，推动行政调查。

二、维权路径选择

（一）民事诉讼：以合同纠纷为核心

1. 主张合同解除与赔偿

法律依据：根据《民法典》第563条（合同目的无法实现）及第5欺诈），薛某某可起诉要求解除合同，退还房款并赔偿经营损失。

关键证据：

购房时的沟通记录、证人证言（证明购房目的为配套幼儿园）；

教育局审批文件、小区规划图纸（证明原房屋为配套幼儿园）；

房管局登记信息（证明房屋性质变更事实）。

2. 对抗开发商的“商品房合同”抗辩

虽补办合同载明“商品房”，但根据《民法典》第146条（通谋虚伪表示），若能证明双方真实意思为“买卖配套幼儿园”，可主张补办合同无效，以实际履行行为（如长期经营幼儿园）认定合同性质。

（二）行政诉讼：针对规划变更与行政不作为

1. 起诉规划部门违法变更规划

请求事项：确认规划部门将配套幼儿园指标转移至3000平米建筑的行政行为违法，撤销相关审批文件。

法律依据：《行政许可法》第47条（利害关系人陈述申辩权）、《城乡规划法》第50条（规划变更程序要求）。

2. 举报财政资金违规使用

向财政局、审计局提交书面举报材料，要求调查3000平米幼儿园改造资金流向，若存在挪用，可通过行政监督程序倒逼政府重视维权诉求。

（三）民事与行政程序协同策略

 1. 先民事后行政（推荐路径）

第一步：提起民事诉讼，以“合同目的无法实现”为由要求退房，同时申请法院调取规划审批原始文件，固定开发商利用配套幼儿园通过验收的证据。

第二步：若民事程序中发现规划变更违法，同步提起行政诉讼，主张规划部门未履行告知义务，增强民事案件中“开发商过错”的证明力。

2. 行政程序优先（适用于证据充分情形）

若能通过信息公开获取规划变更的书面文件（如会议纪要、审批函），可先以行政诉讼确认变更违法，再以行政判决为依据要求开发商承担违约责任，提高维权效率。

三、证据补充与风险提示

（一）核心证据清单

 规划审批类 小区原始规划许可证、竣工验收报告 证明配套幼儿园位置及面积规划 

合同类 购房收据、付款凭证、补办合同 证明交易事实及开发商承诺 

经营资质类 幼儿园办学许可证、消防验收文件 证明房屋实际用途为教育用房 

行政文件类 2021年政府收回配套幼儿园的通知、3000平米建筑改造资金申请文件 证明规划变更及资金流向异常 

（二）风险与应对

 1. 诉讼时效风险

行政诉讼时效为知道行政行为之日起1年，薛某某于2022年获取规划变更信息，需在2023年前提起行政诉讼。

民事诉讼时效为3年，可从合同解除通知送达之日起算，暂未超期。

2. 证据灭失风险

尽快申请法院或律师调查令，调取开发商与规划部门的沟通记录、资金审批文件，避免关键证据因时间推移丢失。

3. 执行难度预判

若开发商资金链断裂，退房退款可能面临执行难，建议在诉讼中申请财产保全，冻结其在售房源或银行账户。

四、关键行动建议

立即启动信息公开程序，申请查阅小区规划变更的全套档案（包括会议记录、审批人签字）；

联系同期购房业主或小区业委会，争取证人证言支持配套幼儿园原始规划事实；

通过12345热线、信访局反映资金挪用问题，形成行政监督压力，为诉讼造势。

五、结论

薛某某案件的核心在于证明“配套幼儿园”的合同目的及规划变更的违法性。通过民事与行政程序的协同推进，既能追究开发商的违约责任，又能借助行政监督纠正规划乱象。尽管存在合同丢失、违建补办手续等障碍，但结合规划文件、经营事实及资金流向等证据，仍有较大概率通过法律程序实现退房或恢复配套幼儿园资格的诉求。建议尽快委托专业律师，在诉讼时效内启动维权，避免证据缺失导致权利丧失。