一、案件背景与争议焦点

北京房山区某村村民（以下简称“当事人”）面临一起宅基地翻建纠纷。当事人家庭拥有两处相邻宅基地，分别为三区XXX号（当事人使用）和三区XX号（当事人母亲使用），均为早年分配但未取得正式宅基地证，仅有村委会出具的使用权证明。父亲去世后，母亲分户独立，妹妹已出嫁，两处宅基地权属无争议。其中，三区XX号原有房屋已被母亲推倒，现为空地，计划翻建，但相邻方以“挡光”为由阻挠，村委会以“相邻权人意见不一致”为由拒绝形成同意建房的决议，导致翻建手续停滞。

（一）核心矛盾

1. 审批程序争议：根据《京政农函》文件，相邻权争议需由村委会会议形成决议，但村委会实际召开村民代表会议，且允许利害关系人（相邻方）参与投票，当事人认为其未回避，程序违法。

2. 证据缺失：村委会未提供书面决议或会议记录，仅口头称“村民代表会议不同意”，当事人多次索要书面材料被拒。

3. 部门推诿：镇政府与村委会相互推诿，警方对相邻方阻挠施工行为以“需先取得建房许可”为由不予处理。

二、当事人核心诉求

1. 完成翻建审批：依法办理三区XX号宅基地翻建手续，取得建房许可并完成建设，避免因母亲去世后无法翻建造成损失。

2. 排除阻挠行为：要求相邻方停止妨碍施工的行为，确保翻建工程顺利进行。

3. 追究程序违法：确认村委会拒绝审批行为违法，倒逼其依法履行职责，规范审批流程。

三、法律分析：程序合法性与权利边界

（一）审批程序的法律适用

1. 法定程序优先：根据《村民委员会组织法》及《京政农函》，处理相邻权争议的法定程序为村委会会议，村民代表会议无权替代。相邻方作为利害关系人参与投票，虽无明确法律禁止，但违背公平原则，可主张相关决议无效。

2. 程序瑕疵的法律后果：村委会未出具书面决议、未记录会议过程，违反“重大事项书面留存”要求，其口头决议不具法律效力，当事人可据此拒绝接受“村民代表会议”结论。

（二）相邻权纠纷的司法认定

1. 合理容忍原则：农村建房遮光争议以“冬至日日照不少于2小时”为国家最低标准（各地可能不同）。本案中，当事人与相邻方房屋间距为1.5米（村内普遍情况），且相邻方二层房屋自身存在遮光可能，其“挡光”理由缺乏实质法律依据。

2. 相邻方违建的博弈空间：相邻方2000年后加建二层未取得审批手续，可能构成违建。根据《城乡规划法》，当事人可向规划部门举报，以此作为谈判或法律程序中的筹码。

（三）宅基地使用权的证明效力

村委会出具的使用权证明虽非国家法定权属证书，但作为村集体经济组织对宅基地分配的确认，在村内具有事实效力。镇政府及村委会以“无正式证”为由推诿，缺乏法律依据，当事人可凭该证明主张审批权利。

四、北京一讼李主任法律分析建议：多维度维权路径

（一）行政监督程序：从基层到上级的压力传导

1. 第一步：申请镇政府监督

依据《村民委员会组织法》第36条，当事人应书面申请镇政府对村委会审批程序进行监督，明确要求：

责令村委会依法召开村委会会议，排除利害关系人（相邻方）参与表决；

形成书面决议并公示，规范审批流程。

操作要点 ：通过EMS邮寄《监督申请书》，留存回执及证据材料（如宅基地证明、村委会口头拒绝记录）。

2. 第二步：行政复议或诉讼

若镇政府未在法定期限内履行职责，或处理结果不公正，当事人可：

向房山区政府申请行政复议，要求撤销镇政府不作为决定；

直接向法院提起行政诉讼，追究镇政府及村委会的违法失职责任。

 （二）相邻权纠纷的实务应对：协商与强制手段结合

1. 主动协商与违建举报

通过镇政府或村委会居中协调，以相邻方违建问题为切入点，要求其配合翻建审批。若协商无果，向规划部门提交《违建查处申请书》，提供相邻方房屋建设时间、无审批手续等证据，迫使其妥协。

2. 排除妨碍诉讼

若相邻方持续阻挠施工（如停放车辆、设置障碍），可依据《民法典》第236条，向法院提起民事诉讼，主张其行为侵犯宅基地使用权及物权行使，要求停止侵害、赔偿损失。

（三）审批策略优化：备选方案与时效管理

1. 同步推进备选宅基地翻建

若三区XX号翻建受阻，可优先办理三区XXX号宅基地手续（村委会已配合），避免因争议拖延导致权利丧失。需在审批文件中明确准建证有效期（建议2年），预留充足建设时间。

2. 证据保全与时效监控

全程保存施工受阻证据（如现场照片、视频、报警记录），避免超过诉讼时效（行政诉讼时效通常为6个月，民事诉讼为3年）。定期跟进镇政府、村委会答复，通过书面函件固定对方推诿证据。

五、维权路径总结与风险提示

（一）行动步骤建议

阶段 重点行动 时间节点 

短期（1-2周） 签订三区XXX号安全承诺书，完成备案；提交《镇政府监督申请书》。 尽快落实 

中期（1个月内） 跟踪镇政府处理进度，未答复则启动行政复议；委托律师调取村委会会议材料。 30日内 

长期（3-6个月） 行政复议程序无果后，提起行政诉讼及民事诉讼；同步准备违建查处材料。 视进展而定 

（二）风险与应对

1. 基层治理惯性风险：农村“人情社会”可能导致程序拖延，需通过多程序并行（如行政监督+司法诉讼）形成压力，避免单一路径依赖。

2. 调解妥协空间：法院可能倾向于调解，当事人可适度调整建房方案（如降低高度、预留通风间距），但需坚持“程序合法”与“基本权益”底线。

3. 成本控制：优先选择成本较低的行政监督程序，若进入诉讼阶段，可结合案情选择“分项诉讼”（如先诉程序违法，再诉排除妨碍），降低维权成本。

六、结语

本案本质是农村宅基地管理规范化与基层治理程序正义的博弈。通过法律程序倒逼村委会依法履职，同时利用相邻方违建瑕疵形成谈判优势，是突破“程序空转”困境的关键。当事人需保持耐心，以合法合规手段推动争议解决，既维护自身物权权益，也为农村宅基地审批规范化提供实践样本。在城镇化与乡村振兴背景下，此类纠纷的妥善处理，对明确基层治理边界、保障农民财产权具有重要示范意义。