拆迁补偿实例专业咨询意见系列文章之第四篇

案情介绍：

后某某在安徽宣城市某某村拥有合法的宅基地房屋及耕地，证件齐全。2020年宣城市某某县政府为了建设大型水库实施征地拆迁，需征收后某某家的宅基地上房屋及院落，房屋面积160平米，耕地4.5亩，空地院落的补偿算耕地的面积给予补偿。征收方没有贴出征地批文、征收公告或任何与征收拆迁有关的书面文件都没有看到过，仅测量了后某某家的房屋及土地面积。

据后某某说，征地拆迁补偿是按照户口来补偿的，后某某父母已离婚，但母亲户口还在该拆迁房屋的户口本上，也可以按照拆迁安置补偿人口正常补偿。征收方给出的补偿标准，一个户口补偿120平米的宅基地，三个户口共补偿360平米宅基地，另外房屋是160平米，按照1200元每平米补偿，院落面积算在耕地的补偿面积里面，耕地39000多元每亩，但由于后某某母亲不要宅基地，要县城买房，所以征收方说，160平米的宅基地房屋补偿1200元每平米的货币补偿，可以拿该补偿款买县城的70平米的楼房，那么就是说160平米宅基地房屋✖1200元每平米，相当于货币补偿是192000元。后某某的母亲还需花1800元每平米购买县城70平米的楼房。

那么问题来了，后某某家如果房子也拆了，4.5亩的耕地也征了，补偿款给后某某的母亲买70平米的楼房后，后某某和父亲只剩108000元的货币补偿，120平米的两处宅基地，10800元一栋2层的房子也建不起来，建房需要人工费，材料费用，装饰装修费等费用，据村里其他村名说，建一处框架结构的房屋也得30万，达到入住标准的话至少50万。后某某说家里根本就拿不出钱来建设房屋，如果仅这么低的货币补偿，根本不能保障今后的生活及长远的生计，那岂不是越拆越穷了吗？

后某某咨询律师的诉求是：主要对货币补偿不满意，征收方的货币补偿方案哪怕能够在一处宅基地上建起房屋，自己也可以考虑签安置补偿协议，为此想咨询律师，看看是否可以通过法律途径维权，争取更合理的货币补偿建造房屋？

北京一讼专业征拆律师实例咨询分析、建议及解决方案：

北京一讼律所李顺华主任律师通过和该案的实例咨询人后某某线上视频一对一沟通，详细了解案情后给出了如下分析：

一、征收方要征收咱们的集体土地，需要有征地批文，可以通过信息公开的方式先了解一下。征收方是否取得征地批文，如果没有的话，那么不具有强制征收的权利的。意思是说，让我们搬走的话，只能跟我们好好协商，不能有强制拆除、强制搬迁的权利。如果没有征地批文，起诉后为我们和对方谈补偿提供了一个比较好的条件，因为如果对方要有强制执行力，被征收人不同意签字，对方可以走强制执行程序、强拆程序，对被征收人来讲压力较大，如果没有征地批文，对被征收人后面谈补偿反而有利，这个需要我们首先了解清楚。

二、征收土地的补偿标准，李主任也看了，方案里是按照2015年的标准进行补偿的，那么事实上征收方制定补偿安置方案是2020年制定的，事实上到制定补偿安置方案的时候，已经超过了原来制定的2015年的补偿标准超过5年了，这个标准是不符合法律规定的。因为按照相关文件规定，该征地补偿标准从年限上来讲是超过了有效期的。这也是我们依法维权后有利的一个点。

三、被征收人还未签字，到时候可以看看是否可以公开现有的补偿标准？届时也可以作为和对方要求补偿的依据。另外，尽量通过法律程序保护房子不被拆除，因为对方已经征收完毕了，咱们的房子能保住不被拆的话，那么可以通过对方的违法迫使对方和我们谈合理安置补偿问题，也就是说，就补偿标准不能仅谈标准，主要还是要考虑找一些对我们有利的谈判筹码，有利的谈判筹码概括起来讲有两个，一是对方违法的地方，二是利用法律程序保护房子或拉长拆迁时间，再谈补偿问题。