一、案情介绍

山东省某市的牟某某于2021年经朋友介绍结识某小产权房开发商，对方以建设资金不足为由，邀请牟某某“投资”。双方签订投资协议，但实际为借贷关系。2021年，牟某某分两次通过银行转账出借共计XXX万（先借XXX万，后借XXX万），约定月息2分（年化24%），每月付息XXX万，到期还清本金。利息支付至2022年7月后，对方以资金链断裂为由停止付息，并提出以小产权房抵债，承诺按XXX元/㎡的价格抵偿（市场售价约XXX元/㎡）。

此后，牟某某多次要求履行抵债协议，对方却以“房号登记错误”“需重新核算利息”等理由拖延，甚至拒绝提供房屋手续。目前，对方涉及多起债务纠纷（含施工队起诉），名下小产权房面临被其他债权人执行的风险。牟某某担忧“钱房两空”，遂咨询通过法律途径维权。

二、当事人诉求

1. 债务清偿：要求对方偿还借款本金XXX万及合法利息（截至起诉日暂计XXX万）。

2. 房产抵债：若对方无力还款，请求按协议约定以小产权房抵债（按XXX元/㎡折算面积），并办理交付手续。

3. 财产保全：申请查封对方名下小产权房，防止其转移资产。

三、北京一讼李主任法律分析建议

一、法律关系认定与协议效力

（一）借贷关系的实质认定

1. 投资协议的性质

虽名为“投资”，但协议约定固定利息（月息2分）及到期还本，符合《民法典》关于借款合同的特征，可认定为民间借贷关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，即便协议名称为“投资”，法院仍可根据实际权利义务内容认定为借贷。

2. 小产权房抵债条款的效力

协议约定“到期不还钱则以房抵债”属于流押条款，根据《民法典》第401条，流押条款无效，但不影响借贷关系本身的效力。

若对方明确以房抵债系双方新的合意（如签订书面以物抵债协议），且房屋具备交付条件，可视为双方对债务清偿方式的变更，但需注意小产权房的合法性风险。

（二）小产权房的合法性与执行风险

1. 小产权房的法律定性

小产权房未取得国有土地使用权证和房产证，属于违法建筑或集体土地上的房屋，其流转受限制。根据《土地管理法》，小产权房不得向非集体成员转让，法院一般不支持强制过户，但可确认双方的抵债协议效力并交付使用。

2. 违建风险与证据固定

需核查开发商是否具备合法建设手续（如与政府的拆迁安置合作协议）。若房屋属于违建，可能面临拆除风险，建议通过公证、拍照等方式固定房屋现状及对方承诺抵债的证据。

二、维权路径与操作建议

（一）优先主张借贷关系，同步准备财产保全

1. 起诉前准备

证据清单：

银行转账记录（证明实际出借XXX万）；

投资协议、沟通录音（证明借贷合意及利息约定）；

对方出具的还款计划、抵债承诺（证明债务履行期限及抵债意向）。

利息计算：

2021年至2022年7月已付利息按约定支持；

2022年8月起，利息可按LPR的4倍（当前约15.4%）主张，超过部分法院不予保护。

2. 财产保全申请

在起诉同时向法院申请查封对方名下小产权房，提供房屋位置、面积、协议等线索。需注意：小产权房可能未登记在对方名下，需通过调查令查询实际控制人或建设方信息。

若对方已将房屋抵偿给其他债权人，可主张“先到先得”原则，通过首封获得优先处置权。

（二）以物抵债的可行性与限制

1. 抵债协议的履行条件

若对方同意按XXX元/㎡抵债，需签订书面协议，明确房屋位置、面积、交付时间及违约责任。

因小产权房无法办理产权登记，可约定“占有使用即视为交付”，并由开发商出具《房屋使用权确认书》。

2. 法院对小产权房的处理倾向

法院一般不直接判决过户，但可确认抵债协议有效，允许牟某某占有使用房屋。若后期涉及拆迁，可主张拆迁补偿款优先受偿。

若对方拒绝交付房屋，可申请强制执行，由法院责令其腾退并交付。

（三）应对对方抗辩的策略

1. 针对“投资亏损”抗辩

对方可能以“投资亏损”为由拒绝还本付息，需强调协议中“固定收益”条款，证明其属于借贷而非投资，要求按借款合同履行。

2. 针对“流押无效”抗辩

流押条款无效不影响整体借贷关系，可主张“协议到期后双方协商抵债”属于新的合同关系，与流押无关。

三、风险提示与合规建议

（一）小产权房抵债的法律风险

1. 使用权稳定性风险

若房屋所在土地被征收或认定为违建，牟某某可能面临腾退，建议在抵债协议中约定“若房屋灭失，对方需继续偿还债务”。

2. 优先受偿权缺失

小产权房无法设定抵押，牟某某作为普通债权人，其受偿顺序可能劣后于施工方等优先债权人，需尽快通过诉讼确认债权并查封房屋。

（二）诉讼时效与执行效率

1. 时效管理

民间借贷诉讼时效为3年，需在2025年7月前起诉，避免超期。

2. 执行阶段的难点

小产权房变现困难，可通过法院组织拍卖（仅限集体成员购买）或协商转让给第三方（需对方配合）。

若对方无其他财产，可申请将其列入失信名单、限制高消费，逼迫其协商解决。

（三）专业律师的介入重点

1. 调查取证

调取对方银行流水，核查借款是否用于小产权房建设，排除“借新还旧”等欺诈情形；

通过政府信息公开申请，核查房屋建设手续合法性。

2. 调解策略

利用对方多起被诉压力，在诉讼中主动提出调解方案（如分期还款+部分房屋抵债），降低执行难度。

四、结论

牟某某案件的核心在于通过法律程序确认借贷关系有效，并借助财产保全和诉讼压力实现债务清偿或房屋交付。尽管小产权房抵债存在法律限制，但通过精准举证借贷合意、及时查封财产及灵活运用调解手段，仍有望最大限度减少损失。建议尽快启动诉讼程序，避免对方资产进一步流失。