李顺华主任律师公益直播、实例解答当事人线上咨询系列之《第五十九篇》

关键字：开发商、征收拆迁、毛地出让

咨询律师：李顺华律师

当事人实例咨询案情介绍：

四川省成都市某房产开发商股东咨询关于拍卖的毛地无法开发建设的法律问题，该开发商介绍，2004年拍卖的政府的毛地，和国土局（现在叫资规局）签订的土地出让协议，开发建设楼房，当时有100多户村民需要拆迁，协议2004年某月某日签订的，约定2005年某月全部完成搬迁，行政机关说反正也不会影响开发商建房子，承诺可以先把临街的拆了，在另外安置一块土地，建设安置房，这样也不影响建房，但由于行政机关的原因，没有完成拆迁，导致审批不下来，不能建房子，还有50多户村民原地回迁的也没履行，其他的100多户的拆迁户和开发商签订的协议，已给补偿了。现在被资规局起诉没履行合同违约，第二次开庭又变更了诉讼请求，说合同僵局，不能履行，咨询北京律师，后面该怎么办？

李顺华主任律师解答当事人咨询：

是这样，这个法律问题可以这几个方面考虑，我们之前的时候也经常遇到过类似问题，就是开发商拿地拿的是毛地，所谓毛地是指没有达到三通一平，上面还有房子没有拆除的地，后来国家出了明确的规定，不允许进行毛地出让，原因就是以上这个案例当中体现出来的，就是拿到毛地之后由于种种原因导致不能够及时开发，导致很多矛盾。

2004年的时候还没有明确禁止去拿毛地，就是因为之前拿毛地出现了类似的这种情况，该当事人咨询的这个问题就是这样引发的，那么，签了协议后双方都有义务去履行这个协议，本案2004年签订毛地出让协议，我估计开发商肯定是作为拆迁人了，2011年之前开发商作为拆迁人与被拆迁人签订补偿协议，2011年之后就由行政机关来做征收补偿，所以说在这个过程中开发商拆迁是开发商的责任，不是政府的责任，开发商说由于政府未完成拆迁导致无法建房，至少在2011年之前是不应该这么讲。

当然2011年之后是不是转为了一个征收项目，这个还是要看具体的文件，看看是否转过，如果转过征收项目，也就是说由拆迁转为了征收，那么这个征收补偿的责任，拆迁的责任就是由行政机关来承担，如果行政机关没有履行到位，导致土地没有进行及时的开发使用，这个责任就不能归于开发商了，所以说目前的状况就是资规局主动的去起诉开发商，要求解除合同，这里面要看一下违约的原因是什么，一审法院认为合同履行僵局，无法继续履行，实际上真的无法继续履行的话这就要看合同不能继续履行下去的原因到底是谁的责任，如果是行政机关的责任，那么行政机关对开发商要进行相应的违约赔偿的，如果是涉及到开发商的责任，当然了，开发商也要自己承担一部分损失，如果涉及到合同的解除，当然土地就得返还给行政机关，行政机关也有义务把出让款以及给拆迁户的补偿款进行相应的补偿以及退回，这就涉及到具体的案件的情况了，建议开发商后面再和我们进行沟通交流。