【芜湖市征地拆迁】临街门面遭拆迁,如何让政府买单并补偿?

【芜湖市征地拆迁】临街门面遭拆迁,如何让政府买单并补偿?

案件简介

拆迁地区:安徽省 某临街商店

拆迁背景: 2004年开发商征收杨先生家的门面房,并承诺会给杨先生家一套临街的门面房安置。2010年6月,开发商为了牟利将已经取得的土地中的一半转让给了其他公司,当地政府规划部门也在没有任何告知利害关系人的情况下配合开发商变更了规划,导致安置给杨先生的房屋虽然位置没有变化,但前面的道路变成了死胡同。多次沟通无果后,杨先生决定委托律师为其维权!

办案结果:由政府筹钱租一处临街门面房供杨先生经营商店使用,为期20年,再增加20万的周转补偿费用,并补齐杨先生因下岗未交的社保,退休后每年都可以领取政府补助。

详细经过:

1989年,在改革开放的大潮中,当地国有企业的保温材料厂不景气导致30出头的杨先生出于半失业状态,为了解决职工的生计,保温材料厂分配给杨先生约80平米的靠近路边的闲置房,让其开起了商店,销售日常用品,虽然店面小生意不大,但是杨先生靠着的勤劳和诚信,不但方便了群众的生活,自己也可以取得每年五六万元的收入,足以维持全家生活。

1994年,保温材料厂正式停产,杨先生和妻子正式下岗,商店收入成了他们全家唯一的经济来源。

2002年企业正式破产,进入清算程序,为了让作为下岗职工的杨先生后继生活有保障,保温材料厂清算组与杨先生签订了《关于确认房屋建筑面积和补偿办法的协议》,约定杨先生按照房改政策五万元的价格购买经营商店所用的门面房,并经公证处公证。

2004年安徽省新宇置业有限公司因开发需要,征收杨先生家的门面房,开发商承诺会给杨先生家一套临街的门面房安置,以供其继续经营维持生活。并与之签订了一份拆迁协议,并在协议中约定置换一套靠近路边的一层期房作为门面房。

2007年7月10日,杨先生与开发商签订房屋买卖合同,购买陶然新村一套房屋,按照开发商提供的规划图,该房屋位于大道边上,可以用来经营小生意。

2010年6月,眼看着离交房的日子越来越近,然而事与愿违,开发商为了牟利将已经取得的土地中的一半转让给了其他公司,当地政府规划部门也在没有任何告知利害关系人的情况下配合开发商变更了规划,结果导致安置给杨先生的房屋虽然位置没有变化,但前面的道路变成了死胡同。

而此时房屋已经交付,每年五六万元的收入瞬间成为泡影。对于开发商无理由的单方违约和规划部门擅自变更规划行为,杨先生感到万分愤怒,决心让开发商和政府共同承担由此给其造成的损失,或者为其更换一间能开商店的房屋。

杨先生多次找开发商负责人试图协商解决安置房事宜,但是开发商负责人避而不见或找寻各种理由推脱。对于开发商的态度,杨爱军很不满意,开发商违约在先,于是杨先生也未按照协议《安置协议》约定的腾房时间腾退门面房,希望以此换取开发商按照协议约定给其调换一间临街门面房。开发商多次许诺只要杨先生尽快腾房,会帮他找一间能开商店房屋,但是这样的话杨先生听得太多了,他根本不敢相信已经食言的开发商。随后开发商又找来社会闲散人员的砸门骚扰,内心坚强的杨先生坚信,自己的行为合理合法,身正不怕影子歪,任他们怎么折腾,他相信法律是会维护他的合法权益的。

杨先生这样乐观地想着,法院的传票送到了他家。2010年10月,开发商起诉要求杨先生腾房。理由是开发商已经安置的杨先生房屋,但杨先生没有依约腾房,满心委屈的杨先生此时面对开发商的恶人先告状,理未屈,但词已穷,不知如何应对,从未学过法律的他,不知该如何应对这场恶人先告状的官司,心中忐忑的他经人介绍,通过电话联系了律师,开始了法律维权之路。

办案细节:

1、反守为攻,起诉开发商违约事实

针对开发商的恶人先告状,律师仔细查看了材料,认为开发商为牟取暴利,将原本的临街安置房地段转让,改变规划,在另外非临街地段提供安置房,已经违反了和杨先生的协议约定,属于单方违约,因为协议中早已约定,由开发商先提供符合协议约定的安置房,杨先生后腾退房屋。

鉴于开发商违约在先,杨先生完全可以行使先履行抗辩权(注: 先履行抗辩权,是指当事人互负债务,有先后履行顺序的,先履行一方未履行之前,后履行一方有权拒绝其履行请求,先履行一方履行债务不符合债的本旨,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求),杨先生不仅无需腾退门面房,反而可以要求开发商承担违约责任。于是律师向法院提起了起诉开发商违约的反诉,要求其按照协议约定,向杨先生更换一处临街门面房,并赔偿因耽误经营带来的经济损失若干。

2、形势急转直下,房屋被群众强拆!

2010年11月下旬的一天,杨先生突然给律师打电话,惊慌地说很多保温材料厂的下岗职工把他们家围住了,有些人已经从他家里强行往外搬东西,也有些人趁机哄抢商店里的财物。律师听到这一消息后吃了一惊,都是原先的同事、现在的邻居,为何如此相逼,难道是受了拆迁办或者开发商的唆使?

如果房子被强拆了,律师制定的用时间换金钱的策略就落空了,就只能打持久战了,而这样对律师的时间精力会带来很大损耗。但在当事人比较惊慌的时候时律师必须保持镇定,跟他们讲:不要惊慌,首先拨打110报警,然后找录像机把全过程进行录像,特别是把参与人员录下来。匆忙中杨先生说警察就在现场,然后挂断了电话。

下午杨先生打电话过来,说房子被强拆了,警方在现场,却没有采取任何措施制止犯罪行为。原先老实巴交的同事邻居居然在光天化日下将身边的老同事、老邻居的房子强行拆除,这着实让杨先生全家心寒!

事后杨先生通过知情人了解到,开发商见形势不利,因为即便当地法院“帮忙”判开发商胜诉,到执行也要有一年左右的时间,更何况杨先生的反诉确实有正当理由,开发商在时间上等不起。于是便找到当地政府要求解决此事,当地政府由于拆迁前置手续不全,不能光明正大的启动强拆法律程序,于是经过协商,他们想到一个很绝的办法,就是故意挑起群众矛盾然后利用之。

原来,由于改造地块原属于老国企用地,在国企倒闭清算时还欠原职工社会保险没有补交。职工也多次交涉没有解决。当职工又找到当地政府解决此事时,当地政府说拖欠你们费用的原因是杨先生为了多要补偿不搬走,开发商拒绝交期土地出让金,所以没钱给你们。然后给群众想出了个解决问题的办法,就是他们把杨先生的房屋拆了,问题就解决了。

于是便发生了前面老同事群起强拆杨先生房屋的怪事。事情虽清楚了,但苦于缺乏有力证据,无法直接起诉开发商和街道办,看来只能曲线救国。老同事的证言虽然是合法有效的,但因当地法院受到不当干涉,没有采信。

3、另辟蹊径,旁敲侧击!

以时间换金钱的策略落空了,但这在拆迁维权中也属常事,而且也未必是件坏事。根据以往的办案经验,结合本案的特殊情况,职工显然无权强拆杨先生的房屋,不管是什么由,他们的行为涉嫌构成故意损害公私财物罪,也属于民事侵权行为。于是律师制定了新的方案:以诉当地公安不作为为突破口,结合起诉其他下岗职工拆房的民事侵权行为同时进行,以向开发商和街道办施加压力。

公安部门,依法负有预防、制止和惩处违法犯罪的法定职责,而当地公安机关不但未依法履行其法定职责,在客观上也包庇纵容了违法犯罪人员的违法犯罪行为,违反了《警察法》、《110接处警工作规则》等法律法规的规定,损害了杨先生的合法权益。针对当地公安机关出警却不出力的行为,律师提起行政不作为之诉。对于明显的违法甚至犯罪行为警察袖手旁观,显然是失职的。最终在当地法院的压力下,当地公安使出了缓兵之计,就是答应刑事立案。于是律师也答应撤诉,把精力放在了跟踪当地公安如何追究刑事责任上,这样一来维权的力度反而加大了。

对于实施强行拆除的邻居、同事,杨先生心里很是纠结,既痛恨他们的行径,却又不忍真的跟他们对簿公堂,让他们承担责任。想想以前共同上班的情形历历在目,十几年下来也有了很深的感情,但想想他们虽然被当地政府和开发商蒙蔽,但房子是他们亲手拆毁的又十分气愤。律师能够理解他的心情,却又不得不为,只能安慰他“我起诉他们仅仅是要通过他们给政府、开发商施加压力,解决我的补偿问题,并非真的与他们为敌,也是让他们知道不懂法律也是要负法律责任的,对他们也是法律教育,等他们知道是被当地政府利用了,他们就不会怪你了,也能解开你心中的心结。”

在一番劝说后,杨先生同意了这个方案,即提起民事诉讼,要求老同事将房屋恢复原状。事实证明,律师这样做是正确的。很多参与强拆的人在时候都不同程度的觉得内疚后悔,再加之可能承担法律责任的风险压力下,他们纷纷要求开发商尽快解决杨先生的补偿安置事宜,这在一定程度上推动了律师的维权进程。

4、全面施压,圆满解决!

虽然律师拒绝腾退的理由完全合理合法,但当地法院仍然判决责令杨先生限期腾房。但因房屋已经被拆除,所以无需强制执行了。

但对此超出法律界限的难题律师只能通过其他途径解决,这就需要当事人的有力配合。在律师的指导下,杨先生多次找当地政法委书记,政法委是我党专管公检法和司法局的部门,虽然不是政府部门,但它是党组织领导上述部门的专门组织。反映情况:当地警察刚开始连案都不给立,后来虽然立案但是却以正在调查为由拖延时间;当地法院明显枉法裁判,找当地法院院长理论,当地领导自知理亏,索性避而不见。生性倔强的杨先生干脆穿上纸衣,写上诉求,天天站到当地政府门口,不哭不闹,因为要是不用吸引眼球的方式表达诉求很难在信访的大海里得到重视,但要是采取过激的方式就很可能触犯法律,反而给自己造成二次伤害。合理地反映自己的情况。终于在市长接待处市长第一个接待了他,他面对市长不卑不吭,以理服人,说的市长最后保证一定解决他的问题,市长还是会在了解案情的基础上,积极解决老百姓的困难的。当时就指示社保部门牵头成立协调小组据实给予补偿。并指示给予困难生活补助。

此外,杨先生通过各种渠道,向各级行政机关反映开发商未经批准擅自改变规划的问题。杨先生一系列合法的维权举措,全面向开发商和政府施压。在律师和杨先生的努力下,最终政府作出妥协,原位置变更后的安置房仍由杨先生购买,另外由政府筹钱租了一处临街门面房供杨先生经营商店使用,期限为20年,此外再增加二十万的周转补偿费用,另外政府负责补齐杨先生因下岗未交的社保,退休后每年都可以领取政府补助。

当地政府和开发商在无任何合法手续的情况下,强行拆除民居的案例常见,但是利用小恩小惠驱使百姓为拆迁急先锋的情况却不多见。他们以为通过这种手段,当地政府和开发商就可以退居幕后,从而避开非法强拆的风险,殊不知,这种做法不仅没有降低风险,从长远来看,比非法强拆风险更大。

杨先生的房屋是其购买的合法私人财产,受国家法律保护,任何人不得侵犯。其他下岗职工强行拆除的行为已经构成了对杨先生的财产侵权,甚至已经构成了破坏财物罪。他们可能对于法律并不甚了解,在当地政府和开发商给了一点甜头后便肆意为之,一旦他们得知后果后,第一反应便是政府骗了他们,人数众多,愤怒异常,当地政府又岂能置身事外?因此,我们的维权不能仅看表面现象,打蛇要打七寸,只有把在背后搞事的主体拎出来打,才可能真正让违法者胆寒,让自己的权利真正的得到维护。

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