养殖场拆迁补偿为何提高10倍?

养殖场拆迁补偿为何提高10倍?

案件简介

拆迁地区:陕西省 西安市 灞桥区 某村

拆迁背景:老刘在当地承包土地经营养殖场十多年,07年被村委会要求腾地拆迁做商品房建设,拆迁方多方联合以及威逼利诱,最终非法拆除了老刘的养殖场并拒绝给老刘建设的养殖场合理补偿,经过多方对比,老刘决定委托李顺华律师为其维权!

办案结果:让公检法部门了解到老刘所在的当地政府违法的事实,通过协商谈判,补偿款从刚开始的30多万增加到了300多万,提高了10倍!

 

详细经过:

1991年11月1日,老刘的养子小张与灞桥区某村签订土地承包合同,承包使用某村拥有的地块,合同期到2019年11月1日结束。

2004年因小张失踪,经村委会同意,将承包人变更为老刘的儿子小刘。

2006年12月31日,在原合同的基础上签订变更补充协议,增加老刘为土地承包人,并提高了土地承包价格,至今合同仍在有效期内。

2007年起,当地村委会以承包地将要征收为由要求当事人腾地,并对老刘父子多番威逼利诱,小刘不堪压力离家出走,至今下落不明。

2008年,区政府在没有办理农用地转用手续和征地手续的情况下,将上述土地转让给某开发商进行前期开发,拟在此搞商品房建设,并非法拆除了当事人的部分养殖场。为了拒绝给老刘建设的养殖场给予合理的补偿,勾结村委会向法院提起解除承包合同诉讼。在此情况下,老刘找到我所进行咨询后,决定委托李顺华律师代理其维权事宜。

 

李顺华律师办案思路:

1、采取法律手段,延长解除承包合同诉讼的审理时间,为下一步维权争取时间。

2、查找拆迁方在拆迁过程中的违法点,穷追猛打,给拆迁方施加压力。

3、增强当事人法律素养,贯彻落实律师的维权策略,在条件成熟时通过协商解决补偿问题。

 

办案细节:

1、阻滞拆迁方的强拆进程。

接案时拆迁方鼓动村委会主动起诉老刘解除租赁合同,意图以此逼迫老刘签字,从而达到降低补偿、加速拆迁的目的。因此,本案首先要做好防守,通过充分利用法律赋予程序上的权利尽量延长法院审理时间,以打乱对方通过法院强制执行实施强制拆迁的如意算盘,引导案件朝着有利于老刘的方向发展。

李顺华律师首先针对村委会的解除承包合同诉讼提起管辖权异议,在一审法院作出驳回裁定后,又针对该裁定提起上诉,虽然二审的裁定结果可想而知,但是,该程序的运用有力的阻击了村委会的诉讼,为以后的维权手段赢得了宝贵的时间。此后又提起对老刘之子(解除承包合同之诉被告之一法定代表人)宣告失踪之诉,以上组合拳的搭配,终于使得村委会的解除承包合同之诉无法继续。最终协商补偿的成功在很大程度上归功于在这一点。

 

2、起诉违法强拆!

针对拆迁方人员在无任何手续的情况下拆除当事人的部分养殖场,办案律师提起了强拆违法之诉,经法院审理确认拆迁方人员的强拆行为属于职务行为,应由其单位灞桥区红旗街道办承担责任。该判决虽未直接认定当地政府的强拆违法,却为当事人起诉灞桥区红旗街道办强拆违法奠定了坚实的基础。

 

3、逼迫当地政府露出违法征收的事实!

李顺华律师首先申请公开涉案土地省级以上政府的征收文件,西安市国土资源局灞桥区分局的答复是“无相关征收文件”,依据此答复可知,涉案土地性质仍然为集体土地,依据《土地管理法》相关规定,当事人两千多亩农用地转为建设用地的,必须经省级以上人民政府审批,否则不得用于非农建设。而灞桥区政府无征收审批文件,如何能在涉案地块进行征收并允许开发商进行前期开发呢?其中必有见不着光的违法之处!

与此同时,李顺华律师同时申请公开涉案土地性质信息,政府却以土地使用权确权程序尚未终结为由不予公开,而土地使用权确权和土地所有权性质是两个完全不同的概念,土地使用权的确权程序不影响土地所有权的性质,拆迁方混淆两者区别,不能排除故意隐瞒真实情况的嫌疑。

 

4、李顺华律师从《西安日报》捕捉到关键细节

办案过程中,李顺华律师查阅了当地报刊文件,发现2008年7月5日西安市国土资源局灞桥区分局在《西安日报》上发表了国有土地使用权确权公告,根据该公告可知,涉案土地已为国有土地。

根据西安市国土资源局灞桥区分局此前对律师申请的信息公开回复可知,涉案土地并无省级以上政府征地审批文件,仍为集体土地,而报纸公告却表明涉案土地性质已为国有,究竟孰对孰错?

为进一步揭开政府拆迁中的违法之处,李顺华律师分别针对公告和信息公开回复提起了行政诉讼,以彼之矛攻彼之盾,这成为政府无法逃避的硬伤。

 

5、协商成功,补偿款提高10倍!

本案取得成功也得益于当事人能很好的领会律师维权策略,递交违法用地查处申请、举报信等等材料,使得公检法部门了解了政府违法的事实,与政府人员有理有利有节的交涉,最终通过协商谈判,补偿款从刚开始的30多万增加到了300多万,可以说是一次非常成功的拆迁维权案例。

 

我国《土地管理法》及其实施条例虽然对建设用地的规划、批准及其实施方案作出了具体规定,但在实施过程中存在许多问题,严重侵犯了被征地农民的利益。例如我国《土地管理法》第四十四条规定:“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。”但实际上,很多地方政府在经济利益和政治绩效的驱使下,在无任何征地审批手续、未对被征农民给予任何补偿的情况下用地单位就将推土机开到地里。在生活中这样的事早已不是新闻。

正如本案中,当事人所处地块的征收并未经过省级以上政府审批,灞桥区政府却打着征收的幌子行违法拆迁之事,置被征地农户的生计于不顾,这也是近年来集体土地征收上访户日益增多的主要原因之一。

实质上不管是《土地管理法》及其实施条例其立法目的都是为了规范和监督在土地征收过程中存在的问题,也就是防止征收权力被滥用,但如何真正落实到每个征收项目中去,还有待政府依法行政之风的树立,需要被征收农户的维权意识的增强,更需要我们律师不懈的努力!

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