阜阳市尹某某诉阜阳市颍州区人民政府房屋征收补偿决定案例解析!

阜阳市尹某某诉阜阳市颍州区人民政府房屋征收补偿决定案例解析!

一、案情介绍

2016年4月15日,颍州区政府作出阜州政征[2016]10号《关于阜阳经济技术开发区范围内旧城区改建(拆违拆旧)项目国有土地上房屋征收的决定》,对该项目范围内的八个地块内国有土地上的房屋实施征收,并附征收补偿方案。房屋征收过程中,该征收范围内的被征收人选择安徽吉韵房地产估价咨询有限公司作为评估机构。同年4月18日,安徽吉韵房地产估价咨询有限公司对委托人尹某某的房屋作出房屋价格评估分户评估单,评估金额为1697638元。5月6日,颍州区政府通过留置方式将该评估单送达给委托人尹某某。5月29日,安徽吉韵房地产估价咨询有限公司作出房地产估价报告,对委托人尹某某位于颖上路西侧、一道河路北侧至市建筑集团第三工区家属院大门南侧,第三工区洛街家属院北侧至永昌南路范围内的房屋以2016年4月15日为估价时点进行了评估。因委托人尹某某在规定的签约期内与颍州区政府未达成拆迁朴偿协议,2017年5月17日,颍州区政府作出阜州政征[2017]84号房屋征收补偿决定,认定委托人尹某某的房屋位于阜阳市经济技术开发区京九路街道办事处桥口社区旧城改造项目用地范围内,建筑面积为分别为114.07平方米、114.07平方米、97.83平方米;阜阳市1997航测图上无显示且其未提供合法证件的房屋面积为53.53平方米。因委托人尹某某未对补偿方式进行选择,并坚持要求提高补偿安置标准和就地就近安置还原,与房屋征收部门在规定的签约期展内未能达成补偿协议,决定:一、委托人尹某某如果选择货币补偿,应得的房屋征收补偿费、搬迁费、临时安置费共计人民币1481860元。二、如选择房屋产权调换(房票安置),经评估被征收房屋货币补偿金额为1408190元,产权调换(房票安置)房屋地点位于开发区范围内,建筑面积325.97平方米,用途为住宅,产权调换(房票安置)房屋价值为1646148元,由委托人尹某某与区征收办结算差价。另,搬迁回迁补偿费6520元,临时安置补偿费每月7041元,过渡期为30个月,非因被征收人的原因或不可抗力等法定免责事由,超过30个月未向被征收人交付房屋的,自逾期之月至产权调换房屋交付之月,按照原标准的2倍支付临时安置补偿费、三、限委托人尹某某,都永兰自收到该决定之日起十五日内完成搬迁,并交付被征收房屋。后颍州区政府将该决定书送达给委托人尹某某。

二、决定要旨:

安徽省高级人民法院审理认为,本案的争议焦点为:一、房屋价格评估分户评估单能否作为被诉房屋征收补偿决定的依据.二、被诉房屋征收补偿决定是否遗漏搬迁费、临时安置费、停产停业损失等事项。三、被诉房屋征收补偿决定是否符合法定程序。对此,本院评判如下:

关于争议焦点一。本案中,颍州区政府主张其作出被诉房屋征收补偿决定的依据是房屋价格评估分户评估单。经审查,首先,安徽吉的房地产估价咨询有限公司于2016年4月18日作出的房屋价格评估分户评估单包含被征收人、房屋状况及价格评估、附属物(装修)价格评估等基本情况,最后得出评估结论为估价对象在估价时点2016年4月18日的评估金额为1697638元,其中房屋评估金额为1642953元,附属物、装修物价格为54685元。而被诉房屋征收补偿决定认定被征收房屋价值为1408190元,二者并不一致,且不管是货币补偿还是产权调换,均不包括附属物的价值。其次,根据《办法》的规定,房屋评估报告应包括评估对象,评估依据,评估假设,评估原则、评估方法等内容,并由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,本案中,房屋价格评估分户评估单仅有评估对象的构成及其基本情况和评估价值,不包括《办法》规定的上述内容。再次,根据《条例》第十九条第一款、第二款的规定。对被征收房屋价值的补偿.不得低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。本院作出的(2018)皖行终25号行政判决已认定房屋征收决定公告之日为2016年4月15日,而安徽吉韵房地产估价咨询有限公司作出的房屋价格评估分户评估时点为2016年4月18日,亦不符合条例的规定。故该房屋价格评估分户评估单不能作为被诉房屋征收补偿决定的依据,颍州区政府作出被诉房屋征收补偿决定主要证据不足。

关于争议焦点二。被诉房屋征收补偿决定对原告选择货币补偿或是产权调换的搬迁费、临时安置费均作了规定,原告认为决定遗漏了上述内容,与事实不符。关于停产停业损失,颍州区政府辩称,原告的房屋产权证载明房屋用途为住宅,非商业用房,根据征收补偿方案第八条第款第三项规定,停产停业损失补偿的具体补偿意见见第十一条“奖励和补助”中第三项“住改非房屋”。因原告在实施细则确定的签约期限未能签订房屋征收补偿协议并完成搬迁,不符合奖励条件,故不予补偿停产停业损失。《条例》第十七条规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。”根据该条规定,停产停业损失是法定的补偿项目,与奖励不同,颍州区政府以奖励代替补偿,不符合条例规定。

关于争议焦点三,因原告在征收补偿方案规定的签约期限内,未能与征收部门达成房屋征收补偿协议,颍州区政府根据征收部门的报请,作出被诉房屋征收补偿决定,符合法定程序。原告称颍州区政府未依法征求公众意见、组织听证、未依法进行社会稳定风险评估等,属于作出房屋征收决定应履行的程序,不属于本案审查范围。

安徽省高级人民法院判决:

一、撤销安徽省阜阳市中级人民法院(2017)皖12行初253号行政判决;

二、撤销阜阳市颍州区人民政府2017年5月17日作出的阜州政征[2017]84号房屋征收补偿决定;

三、阜阳市颍州区人民政府于本判决生效之日起六十日内重新作出房屋征收补偿决定。

三、律师解析

针对房屋征收补偿决定的诉讼,审查评估报告是关键,之前最高院已经做出过典型案例。因为评估报告是确定补偿结果的主要事实依据,需要对评估报告进行全面合法性审查。

另外,补偿决定是否遗漏了应补偿项目也是要重点关注的,特别是附属物,停产停业等项目是容易遗漏的项目。

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