集体农用地转为建设用地需要办理哪些手续?

为了保护我国的耕地资源,坚守18亿亩耕地红线,国家严格限制农用地转为建设用地。但凡涉及建设占用农用地的,都应当依据《土地管理法》第四十四条的规定,依法办理农用地转用审批手续。相信大家都清楚,建设用地,就是指用于建造建筑物、构筑物的土地;农用地,是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地,而农用地并非仅仅指种植农作物的土地。从土地性质来讲,农用地又包括集体农用地和国有农用地。接下来,我们来了解下集体农用地转为建设用地需要符合哪些程序性规定,需要办理哪些手续?

第一,选择符合规划的集体农用地。对于在集体农用地上进行建设项目的单位,应当首先向国土、住建、规划等部门咨询该集体农用地是否可以用于建设,即是否符合土地利用总体规划、城市建设总体规划、土地利用年度计划确定的农用地转用指标。涉及村庄和集镇占用农用地进行建设的,还应当符合村庄、集镇规划。如果集体农用地列入限制或者禁止供地项目、不符合土地利用总体规划,则不能办理农用地转用手续。

第二,编制建设项目可行性报告。在集体农用地可以用于建设的前提条件下,用地单位根据住建部门的要求,编制建设项目可行性报告,住建部门审查合格及用地单位缴纳一定费用后,由住建部门颁发《建设项目选址意见书》。

第三,提出用地预审申请。用地单位需针对自己选择需要用于建设项目的集体农用地,持《建设项目选址意见书》,并填写建设项目用地预审申请表、预审申请报告(包括建设项目的选址、规模等情况)、建设项目建议书批复文件及可行性报告(如果批复文件与可行性报告合一,则仅提供可行性研究报告即可)等,向国土部门提出用地预审申请。国土部门审查后,会出具《建设项目用地预审意见书(或报告书)》,该《建设项目用地预审意见书》的有效期为2年。

第四,办理立项等手续。用地单位持《建设项目用地预审意见书》向建设部门、规划部门等办理立项、规划手续,并缴纳各项审批费用。对于一些特殊的建设项目,可能还需要其他政府部门申请办理相关许可手续。例如,水泥厂、钢铁厂等建设项目,因可能会对环境造成一定的污染,还需要向环保局办理环境保护许可手续。

第五,提出用地正式申请。用地单位需要持上述各项审批文件,再向国土部门提出建设项目用地的正式申请。

第六,办理审批手续。国土部门根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划,拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案,并报各级人民政府审批。注意:农村集体经济组织占用本组织内的集体用地、有关单位占用国有农用地的,则无需拟定征地方案。

第七,办理征地手续。国土部门对集体农用地进行征收,与农用地的使用权人签订补偿安置协议,办理征地手续。征地补偿款由用地单位在补偿安置方案批准之日起3日内全额支付,政府部门才能发放建设用地批准文件,否则,政府部门有权拒绝发放上述批准文件,被征地农民也有权阻止建设单位施工。如果用地单位存在未批先用的违法情形,则被征收人可以向相关部门申请查处。

第八,领取用地批准文件。在用地单位按期足额支付征地补偿款后,国土部门会向用地单位颁发批准用地文件及《建设用地批准书》,

第九,纳土地出让费,获得土地使用权。在集体农用地被征收后,该集体农用地即变为国有土地,国土部门会与用地单位签订《国有土地使用权出让合同》,出让该集体农用地,用地单位应当缴纳相应的土地出让费用,在缴纳土地出让金后,用地单位便获得了该国有土地的使用权。

第十,建设使用土地。用地单位在签订《国有土地使用权出让合同》并缴纳出让金后,便可以向相关部门办理施工许可证,进行施工建设。

以上就是集体农用地转为建设用地所必经的步骤。如果建设单位占用集体农用地未按照上述流程办理手续,便开始建设房屋,则违反法定程序。

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